中國房地產市場起起落落，擠在賽道上的房企可謂千姿百態：有中途跌倒不起的，也有一路狂奔無對手的，還有筑起防火墻的。

在房地產行業觸底的敏感期，面對空頭機構無差別的“掃射”，很多優質房企都沒能幸免。但總有房企不怕做空，他們有淡定的資本，比如筑起防火墻的龍湖。

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然而，這個外界眼中的房企“示范生”，在十多天前因被機構做空，遭遇了股價重創。但很快，8月25日，龍湖用一份中期業績，回擊了空頭，提振了股價。

上半年，龍湖集團實現營業收入948億元，同比增長56.4%；股東應占核心凈利潤65.5億元，同比增長6.1%；核心權益后利潤率為6.9%。

01、最后一道“防火墻”

“經過這次周期的調整，管理層更加謙遜、勤勉”。

2022年8月26日，經歷過做空、股價暴跌等風波后，吳亞軍在中期業績發布會上如是說。她對陳序平給予認可，“新任CEO給了我們非常多驚喜，他能做得這么好，是超出我預期的。”

從中期業績來看，龍湖銷售可謂是率先回暖。自今年5月份以來，龍湖集團重點布局的一、二線城市銷量喜人。上半年，龍湖實現營業收入948億元，同比增長56.4%。

以重慶大本營為例，在銘騰機構統計的《2022年上半年重慶市中心城區商品房銷售排行榜》中，龍湖以69.85億元斷層式領先，拿下半年度冠軍，超出第二名31.06億元。

具體到項目上，龍湖舜山府賣出單套約1400萬的價格，刷新貴陽別墅成交上限，同時也登頂2022年6月貴陽賣的最好的項目第一名。龍湖住宅之所以逆勢暢銷，是它用產品力，獲得客戶的信任。

數據統計顯示，在重慶這一年，有超1995組龍湖業主為親友推薦時，仍選龍湖；超83%龍湖業主換房仍選龍湖；超55%龍湖業主子女住房仍選龍湖。很多重慶人的第一套房是龍湖房，代代相傳，又衍生出無數的“龍”二代。

利潤方面，龍湖守住了。上半年，龍湖利潤實現增長股東應占核心凈利潤65.5億元，同比增長6.1%；利潤之所以守得住，是因為龍湖的資產質量相對優質。有人算了一筆賬，截至2022年6月30日，龍湖的總土地儲備達到6.77萬平方米，土地儲備的平均成本為5206元每平方米，為當期簽約單價的31.4%。

以此倒推，龍湖的當期售價約為 1.66萬元/平，“龍湖的項目主要集中在核心一二線城市，需求旺盛，售價也相對堅挺，所以不會出現大規模打折的情況。”融資成本低，是龍湖守住利潤的又一利器。

就今年整體融資成本來看，龍湖做到了3.99%，平均賬期更是達到了6.28年。“龍湖的貸款年限這么長，利率水平還能做到低于4%，可以看出金融機構對其整體財務安全性的認可。”上述人士認為。

也就是這樣的龍湖，被外界認為是行業最后一道防火墻。它為何能筑起防火墻？

02、在冰山之前的邏輯

“泰坦尼克號撞到冰山的時候，你再來調頭已經來不及了，一定要在看不到冰山時，就提前做應對。”吳亞軍坦言。

2017年之前，龍湖的股價，在5元上下波動，之后便是扶搖直上，暴漲了近10倍。雖然今年4月以來有所回落，但整體而言，依然是一條漂亮的增長線。不僅如此，龍湖集團的營業收入，以及歸屬股東的核心凈利潤，連續多年保持兩位數的增速。

從債務結構上看，截至2022年6月31日，龍湖一年內到期負債占比約10%，現金短債比達4.07倍，這個安全系數，站到了規模上市房企中的第一梯隊。

2021年之前，龍湖經營活動產生的現金流量凈額連續十年為正。頭部房企里，也只有萬科，能做到這一點。也正因為如此，今年5月，龍湖才能成為此前被允許發債的五家民營房企之一。

這是龍湖一向財務自律獲得的獎賞。在早期的時候，龍湖就研究了國外許多房地產公司的“死法”，其中一條就是用“貴”的錢。所以龍湖定下一個規矩：不借“貴”的錢。這種預見性和自律性，在2020年體現得淋漓盡致。

那年8月20日，銀保監會頒布房地產融資新政策，對房地產企業劃下了“總資產負債率小于70%、凈資產負債率小于100%、現金覆蓋短債倍數大于1”三條硬杠。一時之間，很多房企都踩坑了，而龍湖卻以凈負債率為51.4%、現金短債比為4.55，被劃入最安全的“綠”檔。

有年輕的同事，在龍湖內部論壇上發帖說，表揚領導當年堅決不碰信托、非標、前融等貴錢，長期堅持財務自律，“真有戰略眼光”。吳亞軍回應說，“其實，是我們相信‘借錢要還的’，是我們相信‘債務如酒，喝酒一時爽，吐時翻肚腸’”。

在房地產最火熱的幾年，龍湖也并沒有加大杠桿，而是講究增加公司的戰略縱深——擴縱深、近城區、控規模、持商業。在持續做精品開發的同時，龍湖把部分資金，沉淀到持有型物業的發展中，希望做到有縱深有質量的增長。

比如布局了跟地鐵緊密相關的大型商業綜合體項目——龍湖·北京長楹天街，以及龍湖·北京大興天街等。并且，與其它房企轉型醫美、農業、造車等不同的是，龍湖的賽道有清晰的邊界，聚焦在能力圈之內，不涉足無關業務。

2021年7月，龍湖完成組織架構升級，成立地產航道，“開發+服務”雙引擎驅動的版圖愈發清晰。

盡管錯過沖擊規模的機會，但龍湖因自律而得自由。除了銷售業務的結轉，依然保持高增長以外，龍湖還有多尾神秘“大魚”，為營收做出不小的貢獻。

03、誰說大象不能跳舞？

“如果大象能夠跳舞，那么螞蟻就必須離開舞臺。”

這是十多年前，帶領IBM轉型成功的路易斯·郭士納的名言。十多年后，人們依舊用這話，形容大公司在大時代中的轉機。當整個房地產行業房住不炒，并從增量轉向存量時代，轉型成為所有房企面臨的問題。

在既有軌道上奔跑，固然容易，但風險更大。房企頂著的壓力更大。2014年，當業務收入還不夠時，龍湖在堅持布局商業航道的同時，還不愿意高負債。這讓外界對龍湖有諸多質疑：一些人擔心開發業務的發展萎縮。

兩年后，盡管因發展商業地產等，龍湖開發規模沒有大幅增長，但在一場龍湖境內投資者溝通會上，吳亞軍全程帶笑，說龍湖來到了一個很舒服的規模狀態，“體量也夠大，但沒有大到難以掉頭，轉型也有資源和余地。”吳亞軍要的是對上、下行樓市周期的預見與應對，是龍湖有質量的增長。

多年后的今天，當預想中的行業周期并沒有到來，住宅業務無法像往常一樣大展拳腳時，龍湖早年間轉型的業務卻柳暗花明。度過相對艱險的“養商期”，龍湖的物業投資，成為龍湖利潤增長的“蓄水池”。

龍湖的物業投資主要為商場租金。“旱澇保收”的收租業務，比依靠預期的住宅銷售，顯得更為穩定。數據顯示，2021年龍湖物業投資的收入為104.1億元，同比增長37.5%。其中，商場租金的收入占比達到77.3%，為81.5億元。2022年上半年，龍湖商業投資收入，也達到46.5億元，同比增長26%。

也有人算了一筆賬，盡管將龍湖商業業務體量有限，但其賺錢能力驚人：毛利率達到近75%。綜合過去幾年數據，龍湖的商業業務毛利率，幾乎都保持在70%以上，這拉高了龍湖的總體業績。

龍湖商業賺錢能力驚人的邏輯在于：近三年，龍湖所有新開業項目，均在“高能”級城市，包括直轄市、省會城市、強力地級市。盡管在高能級城市，投資成本較大，但回報率也較高。并且，龍湖商業運營的深耕，與住宅業務形成協同效應，能有效降低商業運作的成本。

冠寓、龍湖智創生活等經營性業務，也進一步加固了龍湖的防火墻。上半年，龍湖經營性收入達到110億元，同比增長26%，每個月固定的經營性收入，就接近20億元。而龍湖的空間服務公司“智創生活 ”，每年為龍湖貢獻的服務收入，超過百億元。

“一個龍湖”生態體系下，龍湖還推出智慧營造品牌龍湖龍智造。龍湖龍智造主要聚焦TOD沉淀下來的能力，覆蓋住宅、商業、長租公寓、產業園區等建造與運營管理。

誰說大象不能跳舞？用羅振宇某一年年初的年度演講上所說的，“現在的大象不僅會跳舞，而且還會跳街舞。”

很多年前，吳亞軍向香港、日本的大公司取經，老板們送給她的告誡都是：“只要持續活著，公司就會做大。”吳亞軍也因此篤信，成為一個穿越周期的公司，龍湖就會有更大的機會。

（作者|易浠 編輯| 朗明）