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對很多為地產未來感到迷茫的開發商來說，如果他們能拿到濱江集團(002244)（SZ002244）的半年報，便會從這份財報中找到希望。

和很多上半年銷售迅速下滑，資金回籠不暢，又遭遇銀行抽貸的同行相比。濱江集團2022年上半年的表現，堪稱模范。后者上半年創造了兩個紀錄，一是融資成本創造新低。截止6月30日，平均融資成本為4.7%，較上年末下降0.2個百分點；二是回籠資金322億元，比去年同期提升6%，遠遠好于行業同期的表現。

這兩個優秀的表現，吸引了大量金融機構的關注。在大部分地產股較去年末股價下跌，或者持平，整個A股房地產板塊指數微漲的情況下，濱江集團的股價卻從去年底的4.43元/股，飆升至截止8月26日的9.46元/股，漲幅達到113.54%。另外，在地產同行普遍融資性現金流凈流出的背景下，濱江成為以銀行為代表的金融機構極少數可以放心借貸的地產企業，融資性現金流凈額超過114億元，也較多數同行要好。

財務穩定的新藍籌

受大環境影響，整個地產行業上半年的表現慘淡。行業龍頭碧桂園的凈利潤降幅超過60%，歸母凈利潤降幅超過90%；老牌港股地產企業——九龍倉的歸母凈利下滑也超過9成；中報巨額預虧的地產公司也已經不在少數。

在這樣的背景下，濱江集團的業績依然實現了持續穩定增長。實現營業收入106.9億元，實現歸母凈利潤12.84億元，較上年同期增長1.34%，截止2022年上半年末，公司總資產2,523.43億元，歸屬于上市公司股東的凈資產218.05億元，分別較上年同期增長19.18%和5.95%。

另外，公司扣除預收款后的資產負債率為65.47%，凈負債率為85.79%。債務期限構成上，短期債務為178.96億元，占比僅為32.07%，低于期末貨幣資金（197.79億元），現金短債比為1.11倍，可有效覆蓋短期債務?！叭兰t線”監測指標持續保持“綠檔”。

特別是尚未結算的預收房款達到1198.5億元，較年初增長28.13%，有力地保障后續營收和凈利持續增長。

銷售市場的良好表現，是濱江預收房款大幅增長的關鍵。

國家統計局數據統計顯示，1—6 月份，商品房銷售面積 68923 萬平方米，同比下降 22.2%；其中，住宅銷售面積下降 26.6%。商品房銷售額 66072 億元，下降 28.9%；其中，住宅銷售額下降 31.8%。

而濱江集團在今年1—6月銷售額683.93億元，位列克而瑞行業銷售排名第13位，榮獲杭州房企銷售冠軍，并且權益銷售回籠資金322億元，比去年同期提升6%。因為銷售表現良好，截止6月30日，濱江實現了經營性現金流凈流入4.81億元，比去年同期上升了151.04%。

也是因為優于同行的財務表現，濱江集團才有能力在今年上半年成功“抄底”土地市場。受房地產市場下行的影響，房地產企業尤其是民營房地產企業普遍選擇少拿地，甚至不拿地，有些企業甚至因此甘脆解散了投資部。

這給了濱江乘機抄底拿地的機會，上半年新增土地儲備項目30個，其中寧波1個，金華1個，杭州28個，進一步鞏固杭州市場份額。報告期內新增項目土地面積合計149.4萬平方米，新增項目計容建筑面積合計366.3萬平方米，新增土儲貨值權益比例57.5%。

市場份額即將進一步擴大

8月19日，浙商證券(601878)發出了針對濱江集團的最新研報。

根據后者測算，2022年1-7月濱江集團新增拿地貨值占全國房企新增貨值比例約為8.7%，在所有房企中排名第3位；濱江集團銷售金額占全國房企銷售金額比例約為1.2%，在所有房企中排名第12位。

浙商證券認為，房地產企業當前拿地貨值市占率隱含了地產企業未來銷售的理論市占率上限，差值越大說明公司未來銷售市占率提升的彈性越強。公司新增貨值和銷售市占率差值僅次于保利發展和招商蛇口(001979)，位列第3位，銷售市占率提升空間可觀。

上述研報認為，濱江集團的產品質量優秀，具有良好的溢價能力，品牌受到高度認可，新推樓盤中簽率普遍不高，說明產品受到購房者追捧；產品進入二手房流通領域房價普遍高于周邊競品20%，具有良好的保值和增值能力。

憑借在杭州房地產市場壓倒性優勢，濱江有能力在未來三年內實現持續穩定的凈利增長。根據浙商證券的預計，2022年的歸母凈利潤有望實現35億元，而到了2024年則可以達到42億元。

下行周期里的業績明星

對濱江而言，眼下行業下行的市場環境，有機會轉化為業績增長的推動因素。

濱江提出，全年1500億元-1600億元的銷售目標，并且繼續保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區域發展戰略。拿地策略上，以銷售為導向，在銷售好、資金回籠快的區域新增土地儲備。權益拿地金額占現金回款金額比例為不超過0.6的基礎上保持平衡。

因為，管理層定下的上述原則，濱江在杭州的土儲規模進一步增大。

根據統計，杭州2022年上半年經營性用地成交總金額為1522億元，是全國最高的。濱江則是這座城市的拿地金額第一，拿地的總金額是第二名綠城的2.21倍。

按照這一趨勢，濱江在杭州的份額，有希望進一步提高。在杭州市場龍頭地位，將變得更為穩固。

截止2022年上半年末，濱江土地儲備中杭州占62%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經濟基礎扎實的二三線城市占比22%，浙江省外占比16%。

杭州市場未來的興衰，很大程度上將影響濱江未來三年的業績。

從過去十年的情況看，杭州相比于全國絕大多數地方，在人口吸附能力的表現上要好得多。根據國家統計局近期公布的《中國人口普查年鑒-2020》，浙江2010—2020年的10年中，省外流入人口達到1619萬人，僅次于廣東。而流入浙江的省外人口，絕大多數又被杭州所吸納。僅僅2021年一年，杭州新人口數就超過23萬人，是長三角城市中新增人口數量的第一名。

在這樣一個人口常年新增量常年第一的城市，房地產市場常年保持高熱度，顯然就是自然而然的事。根據中指院的統計，即使是在2022年的上半年，杭州的新房市場總體依然保持供小于求的格局。

憑借著在杭州市場領導地位，城市的人口紅利，將轉化為濱江盈利持續增長的動力，幫助公司在地產行業下行周期內，成為行業的業績明星。