面對利潤空間和漲價預期，房企依然理性。

(相關資料圖)

繼合肥、蘇州、杭州之后，長三角又一個熱點城市完成了第二輪集中供地。

7月12日，南京年內第二批次集中供地落下帷幕。此次南京一共推出44幅地塊，總出讓面積約207萬平方米，總起始價約755億元。44幅地塊中，成交42幅，城南兩幅地塊流拍。成交地塊中，有30幅地塊底價成交，也有5幅地塊觸頂搖號，總成交金額約為727億元。

南京對這一輪土地出讓的地塊在位置、質量及競拍條件上，都進行了大范圍調整。土拍規則的變化，包括鼓勵房企開發改善性住房；有意識地引導房企提高房屋品質；有13幅地塊實行“差異化定房價，按程序報備”的政策等。所謂差異化定房價，指出讓時不設定毛坯限價，房企完成開發后向有關部門報備審核。其余31幅地塊繼續實行“限房價、定品質、競地價”政策。

據不完全統計，有超過125家房企報名參拍，其中報名最多的是河西區4幅地塊。雖如此，底價成交的地塊仍然占大多數，這也與南京土拍定價較為合理有關。相應地，根據地塊地段的不同，房企拿地分化也出現了。20多家房企集中火力競拍河西區4幅地塊，全部進入觸頂搖號階段。

但不能就此認為南京土拍市場相比第一輪有回暖跡象。開拍前，部分地塊甚至還無人問津。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直言，南京第二輪集中供地相對平靜，這與今年上半年房企銷售表現不夠好有關。房企拿地能力變得弱了，或者說房企已經沒有太多的資金拿地了。從這個角度看，南京第二輪拍地其實延續了第一輪拍地的邏輯，繼續表現溫和的交易態勢。相比目前已完成第二輪土拍的杭州和蘇州，南京的情況也頗為接近，這進一步說明，當前土拍市場需要刺激，否則土地交易會陷入過于溫和的境地。

南京對這一輪土地出讓的地塊在位置、質量及競拍條件上，都進行了大范圍調整。視覺中國

房企理性

南京第二輪集中供地土拍規則的修改，設立了差異化定價政策，13幅優質地塊不設最高限價，給房企留出更多利潤空間；此外，南京市場正在回暖，這對于房企投資南京的信心也有加持作用。

據網上房地產數據顯示，南京6月新房認購8120套，成交5970套，成交量環比5月（南京新房成交5618套）上漲約6％；南京6月二手房成交量為8500套，對比5月（二手房成交6111套），環比上漲39%。

央企、國企比較積極。中海、保利、招商、金地等報名地塊數量均為12幅；地方國企南京頤居建設有限公司報名10幅；華潤報名9幅；奧體建設、金基、仁恒、江蘇水利等報名地塊均在7幅左右。龍湖也報名了6幅，但沒有報名河西區四幅熱門地塊；萬科只報了3幅，均為熱門地塊。

房企在南京的土拍策略一定程度上受到地方政府的引導。南京此次有13幅地塊實行“差異化定房價”，包括城東光華路地塊、南部新城一幅地塊、河西南一幅地塊、燕子磯老鎮地塊、匯通路一幅地塊、江核三幅地塊、板橋、麒麟、江寧等地塊，這13幅地塊都沒有設定毛坯限價。這些地塊均勻分布在剛需與改善區域，能夠更好地滿足差異化住房需求。可見政府有意將市場競爭擴散到全市多個板塊、片區，增加房企選擇范圍。

不僅如此，河西區、南部新城、城東等多個板塊的毛坯限價天花板也往上移了。比如，河西中地塊毛坯限價高達5.5萬元/平方米，刷新南京當前的最高毛坯限價；河西南三幅地塊中，有2幅地塊毛坯限價為48000元/平方米，與去年出讓的地塊相比，毛坯限價上漲了約1650元/平方米。

在熱門板塊中，取消部分地塊“毛坯限價”，留出漲價預期。南京業內人士指出，政府在嘗試讓樓市局部先熱從而帶動全市行情。

但房企理性依舊，報名多幅地塊的央企、國企，仍將目光集中于河西區、燕子磯、大校場等熱門板塊。金茂以45.4億元拿下南部新城大校場地塊；燕子磯G32地塊，經過房企34輪競價，最終由保利發展以33.3億元拿下。保利發展、龍湖地產以及南京本土房企頤居建設、南京新都市建設拿地2幅以上。

多地第二輪集中供地平穩收場

相比杭州、蘇州、合肥等城市，房企在南京第二輪集中供地都比較理性。回看公開數據可見，長三角多個熱點城市第二輪集中供地中，除了杭州之外，其他城市都出現了地塊終止出讓或流拍的現象。但南京此次出讓地塊數量相比蘇州、合肥更大，僅流拍兩幅，與杭州相比出讓數量少了3幅，但土地出讓金卻多出了近200億元。

同策研究院研究總監宋紅衛從此輪長三角地區集中供地結果進行分析對比，認為具有兩大特征：央企、國企成拿地主力，土拍市場明顯分化。以南京與杭州做對比來看，南京二批次出讓42塊土地，攬金700億元，南京土地市場分化更為明顯，多個片區熱度上升，河西新城、南部新城、江北新區核心區、城東紫金山、江寧百家湖、仙林大學城、燕子磯新城等多個片區地塊競價成交。但也有兩幅地塊流拍。從房企來看，國企、央企仍然是主力，外圍區域城投拿地較積極。

“分化”，可以說是長三角第二輪集中供地的一個代名詞。杭州二次土拍中45塊土地全部出讓成功，攬金557.2億元，溢價率5%，地塊分化比較明顯，其中23幅底價成交，12塊觸頂。房企分化也比較明顯，本土房企拿地積極，濱江一家房企就拿地12幅，蕭山的城投、城建拿地也較為積極，其他房企拿地積極性一般，綠城僅拿2幅。

蘇州第二輪集中供地，20幅土地全部出讓成功，共攬金271.3億元，溢價率3%，地塊分化也比較明顯。其中3幅土地觸頂搖號，17塊底價成交。從房企來看，拿地主力是央企、國企及地方城投公司。

此外，合肥第二輪土拍成交29幅地塊，流標5幅，成交總價僅190億元。

宋紅衛指出，目前拿地的核心主力是國企、央企及區域深耕房企。這些企業三道紅線指標整體偏低，有一定的現金流來支撐拿地擴張。基于財務指標的安全性及信用兩個方面的優勢，這些拿地房企的融資通道也較為暢通，可以支撐其戰略擴張。

宋紅衛總結道，第二輪集中供地與第一輪相比有三個較為典型的特征：第一，土拍的門檻降低，比如保證金比例降低，部分城市還可以分期繳納；第二，土拍的成本整體下降，不僅土地的基準地價穩中下降，同時，土拍的附加成本也在降低，比如降低自持要求，降低配建等；第三，優質地塊占比明顯上升，主要是為了提高開發商參拍的積極性，提高土拍市場的熱度。目前一線城市及部分核心二線城市土地市場熱度較高，大部分中西部的三四線城市熱度較低。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）