作者 | 梁秀杰

編輯 | 夏縣明、張愛

視覺 | 張愛

(資料圖片)

責編 | 韓瑋燁

在大城市逐漸進入存量更新的大背景以及“住有所居”目標的指引下，“非改租”作為有效增加租賃住房供給的重要方式，多次被提及，相關(guān)利好政策也在不斷發(fā)布。北京9月1日起已正式開始實施的《北京市住房租賃條例》中，就明確鼓勵非居住存量房屋改建為租賃住房。條例規(guī)定，在符合規(guī)劃要求的前提下，鼓勵按照規(guī)定利用非居住存量土地建設(shè)租賃住房，或者將非居住存量房屋改建為租賃住房。

但相較于新建租賃住房，“非改租”的客觀難題依舊存在。一些項目因受限于物業(yè)先天條件和企業(yè)改造能力的影響，仍難以滿足住戶對于品質(zhì)生活的追求。那么，“非改租”，到底該怎么走？

帶著這個疑問，睿和智庫團隊深入探訪了魔方生活服務(wù)集團旗下魔爾公寓北京郎園Station店（以下簡稱為魔爾公寓）。

長租公寓的城市更新樣本

魔爾公寓位于朝陽區(qū)首創(chuàng)郎園Station園區(qū)內(nèi)。首創(chuàng)郎園Station前身是依鐵軌而建的北京紡織倉庫，始建于上世紀六七十年代，曾是北京紡織工業(yè)系統(tǒng)的主要倉儲基地，是具有50多年歷史的大型綜合性倉儲物流庫。直到2017年，園區(qū)才開始實施更新升級。

1、空間的解構(gòu)和重組

改造之初，魔爾公寓原建筑是由兩個廠房呈“L”形分布組成，總建筑高僅有11.6m。將老舊廠房改造成長租公寓，如何保證居住空間的安全性及良好的居住體驗，是魔方公寓亟待解決的問題。

首先為保證作為居住產(chǎn)品的安全性和穩(wěn)定性，魔爾公寓對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行了嚴格的結(jié)構(gòu)檢測和技術(shù)加固。對于直接制約居住體驗的層高和進深，魔爾公寓在室內(nèi)空間上選擇使用拱形及弧形弱化空間的區(qū)域分割，使各個功能區(qū)連接在一起，保證舒適性和實用性。

圖片來源：魔爾公寓

外觀上，魔爾公寓選擇采用豎向構(gòu)件，將僅有的三層建筑形體在視覺上拉高比例，同時大面積采用淺灰色肌理漆與深灰色金屬構(gòu)件，形成色彩對比，保留園區(qū)工業(yè)風特色的同時，恰到好處地融入了當下年輕人偏好的潮流設(shè)計。

該項目還被歐洲文化署“2021意大利威尼斯建筑雙年展”公開出版物《TIMESPACEEXSIATENCE》收錄，受到了業(yè)內(nèi)人士的一致好評，某種程度上，也增加了項目的租金溢價。

圖片來源：魔爾公寓

2、更好的居住體驗

身處魔爾公寓內(nèi)，最直觀的感受是精致、講究。

圖片來源：魔爾公寓

空間上以復(fù)古風為主題，設(shè)計上以復(fù)古的拱形、弧形元素弱化空間的區(qū)域分割，使各功能區(qū)域連接在一起，增加空間的使用率。戶型色調(diào)上也緊扣主題，分別為暖陽灰、釉彩藍等戶型。

圖片來源：魔爾公寓

魔爾公寓還有約220平米的超大公共區(qū)域，包括休閑區(qū)、水吧臺、健身房、洗衣房等等多種功能，更兼具社交屬性，成為租戶日常休閑或舉辦各類社交活動的理想場所。在休閑區(qū)，完全可以來一場的路演或小型分享會，儀式感滿滿，與文創(chuàng)園的藝術(shù)時尚氛圍完美融合。

3、特別的價格區(qū)間設(shè)置，填補市場空白

園區(qū)周邊目前可租住房源較少，放大范圍來看，房源較多的將臺、東壩片區(qū)，整租一居租金在4000-6000元/平米之間，合租租金較低，但隱私、舒適度又難以保證。

對于園區(qū)內(nèi)商戶創(chuàng)業(yè)者、從事設(shè)計或藝術(shù)工作的上班族以及周邊CBD的白領(lǐng)們來說，他們亟需一個通勤時間更短、品質(zhì)服務(wù)更好的居住空間。

也因此，具有獨特的藝術(shù)主題氛圍的魔爾公寓，對他們有著超強的吸引力。對他們而言，國際獲獎作品、設(shè)計師公寓本身就是追求品質(zhì)生活的個性宣言。且據(jù)睿和智庫了解，該項目可提供112套租賃住房，面積為28-60平米，月租金4500-13000元不等，包含一居室、一室一廳、LOFT等8種戶型，能覆蓋不同人群對居住空間的不同需求。

作為園區(qū)內(nèi)唯一的長住產(chǎn)品，魔爾公寓常年保持幾近滿租的出租率。

首創(chuàng)“長租公寓+文創(chuàng)園”模式

相較于魔方旗下魔方公寓、9號樓公寓等子品牌，定位中高端產(chǎn)品系的魔爾公寓除了在產(chǎn)品設(shè)計上更加個性化外，其實在選址方面也更加嚴苛。為迎合其目標人群對便捷出行、工作、社交等方面的較高要求，項目大多選址在一線城市的市中心或CBD區(qū)域。

那么，魔爾公寓為什么會選擇沒有地鐵的首創(chuàng)郎園Station？

從區(qū)位看，項目屬于東五環(huán)內(nèi)，毗鄰麗都商圈、798商圈，又占據(jù)著燕莎商圈和大望京商圈的外溢，周邊商業(yè)、藝術(shù)、生活氛圍成熟，聚合國際化人群；且北臨壩河，南臨亮馬河，西側(cè)被將府公園包圍，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。可以說，直接享受城市核心資源加持。

從園區(qū)來看，首創(chuàng)郎園Station已從50多歲的老倉庫變身文創(chuàng)園，還成為了新晉的網(wǎng)紅打卡地。加上魔方公寓的入駐，形成了“長租公寓+文創(chuàng)園”的新模式。

老舊廠房的城市更新，不僅僅是空間的改造，最核心的其實是產(chǎn)業(yè)升級。首創(chuàng)郎園Station就是產(chǎn)業(yè)升級的典型代表，選擇以文化驅(qū)動城市存量更新，將昔日北京紡織倉庫改造成了國際文化交往及消費中心。

圖片來源：首創(chuàng)郎園Station

改造上保留了獨特的工業(yè)風，首創(chuàng)郎園Station將30座倉庫和2.23公里鐵路專用線都保留下來，一棟棟紅磚老房經(jīng)過改造，已變成可以消費或辦公的新空間。

截至目前已有近150家商家、租戶入駐，引進了眾多文娛影視機構(gòu)、設(shè)計機構(gòu)、家庭成長樂園和餐飲服務(wù)等配套。園區(qū)內(nèi)多家特色店鋪，均成為風靡各大社交平臺的網(wǎng)紅打卡地。

綜合來看，商家、租戶的入駐，既為魔爾公寓創(chuàng)造了租住需求，又為魔爾公寓提供了豐富的商業(yè)配套。

而魔爾公寓的入駐，一方面能滿足園區(qū)內(nèi)辦公、創(chuàng)業(yè)人群的階段性需求；又能吸引外部周邊商圈、園區(qū)的長租客戶，為園區(qū)內(nèi)其他業(yè)態(tài)帶來更多客流和消費，形成不同業(yè)態(tài)的良性互補，共同打造可持續(xù)發(fā)展的園區(qū)生態(tài)。

魔爾公寓常年幾近滿租的出租率，就是“長租公寓+文創(chuàng)園”模式成功的直接證明。

同時，這也是魔方針對“地段錯配”的又一次成功實踐，積極響應(yīng)政府“非改租”號召，在園區(qū)內(nèi)，以城市更新的方式轉(zhuǎn)變存量倉庫等低效土地用途，平衡區(qū)域內(nèi)職住需求。值得注意的是，直接輻射國貿(mào)CBD區(qū)域的魔爾公寓國貿(mào)店，也將于10月底正式開業(yè)。

本文首發(fā)于微信公眾號：地產(chǎn)資管網(wǎng) 。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。