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8月4日，北上深樓市接連傳出重磅好消息！

種種跡象表明，籠罩在房地產市場上的陰云或將漸漸散去。

北京：

首付最低35%的機會來了！

8月4日，北京市住建委傳出消息稱，昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等三宗地被列為全齡友好住宅項目試點，也即三個試點項目分別為北清橡樹灣，中海順義福環項目，順義懋源薛大人莊。

試點項目將在配套設施、室內空間、交通流線設計、公共空間、智慧應用與安全保障、服務等方面進行適老性建設，也兼顧其他年齡段市民居住需求，將被打造成為適合全齡居住的社區和住宅產品。

此外，北京市制定了中心城區老年家庭購買上述3個試點項目的支持政策。

政策顯示，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買上述試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

這就意味著，北京首付最低35%的機會來了！

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在解讀該項政策時提到，從中可以看出幾個重要的優惠政策：

1）老年人若是無房無貸款的，除了執行北京既有的購房政策即首付比例35%的規定以外，也可以享受優惠的貸款利率。這就使得此類老年人后續貸款方面的門檻降低了；

2）即便是有房產的、認定為第二套購房的老年人，也可以享受首付60%的優惠，而此前此類首付比例為80%；

3）老年人購房也可以享受“一人購房全家幫”，即子女可以作為共同借款人申請貸款，這就使得老年人可以獲得貸款資格和額度更高的貸款支持。

嚴躍進分析稱，總體上看，該政策對于老年人購房采取了定向放松、針對具體項目試點的特點，其出發點在于從解決老年人購房困難尤其是貸款困難的角度出發的，客觀上確實發揮了積極的效應，是解決老年人住房問題的較好方案。

“此類政策說明北京針對特定群體和特點房產落實了寬松的政策，有較強的信號意義。此類做法和此前上海針對臨港新片區放松購房政策、廣州針對郊區市場落實寬松落戶政策等是相似的，說明一線城市都有一些局部的、定向的政策微調。”嚴躍進表示。

同時他認為，此類政策關于了老年人購房方面的痛點問題，包括首付的能力較弱，尤其是貸款方面不好貸等問題，所以在首付比例下調、貸款資格審查的門檻降低等方面落實了寬松的政策。尤其是允許子女幫忙一起貸款的做法，使得老年人購房方面的壓力會更小，是一種非常好的金融創新做法。

此外，此類政策也具有復合功能和效應。“通過此類政策，一方面使得老年人的住房問題得到解決，對于北京特定新城的老年住宅社區建設等有較為積極的作用。另一方面也使得北京疏解首都非功能的工作更好推進，鼓勵市中心老年人搬遷至此類老年住宅社區，有助于市區人口結構的調整和城市功能的調整。”嚴躍進稱。

上海：

二手房“三價就低”松動 房貸額度提高

據《第一財經》報道，在實行了近一年后，近期上海二手房貸款“三價就低”政策出現松動，此前的最低價“房地產交易中心涉稅評估價”上漲，進而帶動銀行貸款額度提高。

與此同時，房貸市場也有恢復，其中，上海地區二手房房貸放款時間縮短，在審批完成后且收到房產證和抵押證的情況下，有銀行最快隔天即可放款。

對此，嚴躍進認為，這說明二手房貸款“三價就低”政策出現了實質型的松動，這與當前政策放松的大環境和基調息息相關。而從變化程度看，過去此類評估價大約為實際交易價的6成，而現在可以提高為8成。換而言之，可貸的額度也會隨之上升。從實際反饋的情況看，一些品質較高的小區相對更容易上調。

“調整‘三價就低’政策，具有非常好的導向和意義，充分體現了二手房交易市場環境進一步優化和改善。”嚴躍進進一步分析到，從二手房市場來看，實際上當前全國確實出現了很多政策松動的地方，包括二手房放松限購、取消限售、放寬增值稅認繳的年限標準等。而此次三價就低調整政策，其實是二手房參考價政策放松的重要體現。

近期，二手房交易數據逐漸向好，這也意味著政策效應發揮了作用，也說明二手房活躍才能更好推動一手房的活躍。從實際過程看，此類二手房交易數據勢必會因為政策放松而活躍，對于后續房東置換房屋等都有積極的作用。

此外，此類政策的調整，也說明在房貸政策方面，二手房的置換和流通要給予充足的保障。“二手房的金融政策活躍，才能真正使得市場活躍。當前全國針對新房的政策多，而二手房的政策少，上海政策值得全國其他城市的積極借鑒。”嚴躍進表示。

4日，中國人民銀行上海總部召開的2022年下半年工作會議中也提到，下半年，將繼續穩妥實施房地產金融審慎管理。

深圳：

給足地塊利潤空間 土拍熱度再攀高峰

8月4日，深圳第二次集中供地正式開拍。本輪拍地，繼續采用“三限雙競+搖號”規則，即：限地價（限15%溢價率）、限普通商品住房銷售價格（均價）、限企業自持保租房面積或公租房面積；以及競地價、競企業自持保租房面積搖號：達到最高限制建筑面積后通過搖號方式確定競得人。

資料顯示，此次共出讓16宗宅地，總土地面積約33.29公頃，總建筑面積約179.85萬平。最終成交14宗地，2宗流拍，共計收金339.32億元。

14宗地塊中，8宗地塊溢價觸頂，5宗進入搖號程序，共計完成出讓規劃建筑面積158萬平米，平均溢價率9.33%。

從22城二批次土拍情況來看，深圳再次成為熱度最高的城市（一批次全部8宗地塊地價熔斷），86%的地塊溢價成交，64%的地塊地價熔斷，中指研究院土地事業部負責人張凱認為，這與深圳地塊供應稀缺有重要關系，更關鍵的是深圳的地塊利潤空間普遍較為充足。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，深圳此次出讓結果略超預期，這也顯示出開發商對深圳土地市場的熱情仍高漲。

具體來看，成交地塊分布在龍崗區4宗、寶安區3宗、龍華區3宗、光明區2宗以及坪山、前灣各1宗；坪山區石井街道0046、寶安區新安街道A001-0212兩宗地塊無人報名遭流拍。14宗地總計成交規劃建面較去年二批次（262.7萬平米）同比減少40%，較首批次成交（107.1萬平米）增長47.6%；成交樓面均價23481元/平米，成交單價較首批成交樓面均價18054元/平米，明顯上漲5427元，成交均價刷新高。

本次競拍熱度最高地塊為寶安區新安街道A003-0434號地塊，共有10家企業報名參與搖號。此外，前灣片區九單元06街坊T102-0410號地塊有8家；龍華區民治街道A806-0400地塊有6家、龍華區民治街道A818-0479地塊6家；寶安區西鄉街道A104-0147地塊4家企業共同參與搖號。

距中指院初步測算，本次5宗進入搖號階段的地塊，其起拍樓面價的可售房地價差均超過3.9萬元/㎡，4宗地價熔斷進入競自持階段的地塊，其起拍樓面價的可售房地價差也超過2.5萬元/㎡，本次地塊的整體利潤空間較一批次有進一步提高。兩宗綜合用地由于商業體量較大，一宗流拍（寶安新安街道地塊）、一宗底價成交（龍華民治街道地塊），成為自2021年集中供地以來第二和第三宗流拍的深圳宅地。

對于本次土拍成交熱度再創新高，李宇嘉分析稱 ，一方面在于，地方政府在土地底價確定上相對合理，追求順利出讓的意圖明顯，給開發商和市場傳達讓利信號，以土地市場穩定和回升來夯實新房市場企穩回升的局面。另外，相比去年第二批的21宗地，本輪減少了7宗，也顯示地方政府求穩，避免流拍，希望創造良好的拍地場景。

另一方面，新房市場回升趨勢明顯，也給了市場信心。5-7月份，深圳二手房市場仍舊冰冷，但新房市場表現不錯，連續兩個月環比增長。市場需求開始轉向新房市場，這與新房定價合理、學位覆蓋、戶型設計好等優勢密切相關，這也給了開發商拿地的信心。

據悉，本次土拍參與企業20余家，并有多宗地塊提前完成定向出讓。報名企業有華潤、中海、華發、深業+深鐵、招商、保利、建發、聯發、金茂、越秀、深振業、特發、深鐵&萬科聯合體、深國際、中旗、信誠聯合、漢城置業，以及民營企業金地、東亞新華等；拿地仍以國資背景企業為主力軍，其中華潤發力在本場競得4宗，總成交金額118.77億元，占總出讓金35%， 獲得規劃建面68.5萬平米，而此前，華潤以74.7億元總價競得北京亞林西地塊，令其他企業望塵莫及。

附成交情況：

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