每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

6月7日，根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)披露，順義區(qū)薛大人莊村剩余2號(hào)地塊被懋源地產(chǎn)收入囊中。

至此，懋源地產(chǎn)獨(dú)樹(shù)一幟，成為2022年北京二批次集中供地中唯一一家獨(dú)立拿地的民營(yíng)房企。

懋源地產(chǎn)一改過(guò)往5年操作一項(xiàng)目的風(fēng)格，2021年已經(jīng)斥資43.34億元拿地，在其他民營(yíng)房企收縮的時(shí)候高調(diào)現(xiàn)身，這家公司遵循著怎樣的生存邏輯？

“低調(diào)”的行事風(fēng)格

6月8日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)微信就地塊規(guī)劃等問(wèn)題聯(lián)系了懋源地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方回復(fù)稱：“暫時(shí)還在土地獲取階段，還需要進(jìn)一步研究。”

6月1日結(jié)束的今年北京二批次集中供地中，薛大人莊村剩余2號(hào)地塊是唯一沒(méi)有確認(rèn)最終買家的地塊，該地塊吸引了華潤(rùn)、首開(kāi)、保利、懋源等開(kāi)發(fā)商參與，競(jìng)拍很快達(dá)到了19.55億元地價(jià)上限和3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售上限，觸發(fā)了競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案環(huán)節(jié)，未能當(dāng)場(chǎng)出結(jié)果。

6天后，懋源地產(chǎn)憑借著高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案最終奪得該地塊。

至此，懋源地產(chǎn)成為2022年北京二批次集中供地中唯一一家獨(dú)立拿地的民營(yíng)房企，另外涉及的一家民營(yíng)房企是龍湖，其與建工聯(lián)合體以24.4億元底價(jià)獲得豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿-0011地塊。

懋源地產(chǎn)成為獨(dú)一份并不意外，該公司在本批次集中供地中表現(xiàn)積極，前期報(bào)名3宗地塊，涉及朝陽(yáng)、豐臺(tái)、順義，根據(jù)3宗地塊的保證金計(jì)算，該公司就將先期繳納11.6億元。

根據(jù)地塊信息，薛大人莊村剩余2號(hào)地塊總建設(shè)用地規(guī)模39732.37平方米，總地上建筑規(guī)模62838.75平方米，容積率1.6，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米，同樣也屬于豪宅定位，和懋源地產(chǎn)的產(chǎn)品系列一脈相承。

懋源地產(chǎn)行事頗為低調(diào)，官網(wǎng)中管理團(tuán)隊(duì)介紹僅用“一批專業(yè)素質(zhì)極高、案場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的行業(yè)精英”來(lái)描述，甚至目前該公司到底屬于誰(shuí)還存在各種版本。

一說(shuō)是懋源掌握在陳建手中，依據(jù)是多年前的民生銀行(600016)公告。2006年民生銀行的一次臨時(shí)會(huì)議公告中，董事候選人陳建的介紹顯示為現(xiàn)任中國(guó)中小企業(yè)投資有限公司副董事長(zhǎng)兼總裁、北京懋源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)、北京城鄉(xiāng)(600861)華懋娛樂(lè)有限公司董事長(zhǎng)、湖南老爹農(nóng)業(yè)科技有限公司董事、全國(guó)工商聯(lián)執(zhí)行委員、中國(guó)民生銀行董事。當(dāng)時(shí)在列的候選人還有我們比較熟悉的劉永好、盧志強(qiáng)、史玉柱等，可見(jiàn)陳建的量級(jí)。2009年民生銀行再度公告，民生銀行董事陳建為北京懋源房屋開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)啟信寶查詢上述公司，目前都已經(jīng)看不到和陳建的關(guān)聯(lián)，包括懋源相關(guān)的各個(gè)公司。

另一個(gè)重磅名字是曹俊生。根據(jù)河南省人民政府官網(wǎng)文章，曹俊生是河南博愛(ài)人，加拿大懋源有限公司董事長(zhǎng)、加拿大河南同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，“從下海開(kāi)辦個(gè)體印刷廠，到合資生產(chǎn)‘霹靂彈’玩具，到轉(zhuǎn)產(chǎn)火腿腸腸衣膜，再到后來(lái)的進(jìn)軍地產(chǎn)，所有從眼前晃過(guò)的機(jī)遇他都不放過(guò)”。

目前，曹俊生是北京懋源投資有限公司的法定代表人，占股90%，該公司擁有懋源控股39%股份。

而從啟信寶的資料來(lái)看，懋源控股的實(shí)際控制人是陸挺宇，占有該公司50.64%股份，2021年陸挺宇以懋源控股董事長(zhǎng)的身份來(lái)到母校華北水利水電大學(xué)參加捐建協(xié)議簽署暨奠基儀式。

2006年，《城鄉(xiāng)建設(shè)》雜志刊登過(guò)一則陸挺宇采訪，其中介紹陸挺宇“2000年在中國(guó)中小企業(yè)投資公司任總經(jīng)理，現(xiàn)任北京懋源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理”，由此看來(lái)，陳建和陸挺宇之間是存在一定關(guān)聯(lián)的。

不管懋源歸誰(shuí)所有，都是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)特的存在。

“神秘”的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)

懋源地產(chǎn)成立于2000年，其官網(wǎng)介紹“公司總資產(chǎn)約230億元，年產(chǎn)值逾40多億元，成立至今已開(kāi)發(fā)逾180萬(wàn)平方米物業(yè)，涵蓋高檔寫字樓、高端精裝修住宅、社區(qū)商業(yè)街、經(jīng)濟(jì)適用房等多種物業(yè)形式”。

雖然如今該公司以豪宅著稱，但其實(shí)是以剛需起家的，2002年開(kāi)發(fā)了107萬(wàn)平方米的北京三環(huán)新城，后來(lái)相繼開(kāi)發(fā)了懋源紅璽臺(tái)和釣云臺(tái)，走豪宅路線。

2013年，懋源地產(chǎn)在與15家開(kāi)發(fā)商的通常競(jìng)爭(zhēng)中以17.7億元、溢價(jià)率35%、樓面價(jià)4.66萬(wàn)元/平方米勝出，拿下豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊，是當(dāng)年的北京市單價(jià)地王。根據(jù)懋源官網(wǎng)，該項(xiàng)目2014年開(kāi)工，然后消息就不多了。直至2018年3月，地塊上的懋源·璟岳才取得預(yù)售證，擬售價(jià)格116000元/平方米。

懋源·璟璽的故事也是類似，2015年，懋源經(jīng)過(guò)92輪競(jìng)拍，以總價(jià)39億元奪得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村2902-L01、2902-L02地塊，不過(guò)直到2020年璟璽才獲得第一張預(yù)售證，銷售價(jià)格為93595元/平方米。

懋源這兩個(gè)豪宅項(xiàng)目從拿地到入市均相隔5年以上，不過(guò)從去年起，懋源的風(fēng)格開(kāi)始變了。

2021年10月北京當(dāng)年二批次集中供地中，懋源在同中海、華潤(rùn)、中鐵置業(yè)等多家房企的爭(zhēng)奪中，以43.34億元競(jìng)得周莊子項(xiàng)目地塊。2022年2月25日，周莊子項(xiàng)目正式舉行開(kāi)工儀式。懋源在官網(wǎng)表示，僅用時(shí)108天高效完成項(xiàng)目建筑工程施工許可證的審批，進(jìn)一步見(jiàn)證“北京速度”。

據(jù)懋源自己的說(shuō)法，目前在售的璟岳、璟璽銷售狀況還不錯(cuò)。根據(jù)地產(chǎn)營(yíng)銷人，2022年5月，璟璽以銷售8套、總金額3.01億元的成績(jī)位居朝陽(yáng)區(qū)住宅銷售第一名。

懋源的業(yè)績(jī)也很神秘，可查的官網(wǎng)信息來(lái)自2020年10月，其表示“（2020年）9個(gè)月42億元銷售總額，懋源地產(chǎn)提前3個(gè)月完成全年銷售業(yè)績(jī)。”

也就是說(shuō)，懋源2020年全年的銷售目標(biāo)僅在42億元左右，與其他巨型房企相比，懋源的體量足可以稱為“小公司”。

小公司也有小公司的優(yōu)勢(shì)，以不多的操盤項(xiàng)目也能生存。

懋源并未上市，融資也有途徑。根據(jù)啟信寶，2021年1月25日，北京懋源控股股份有限公司將旗下北京懋源宏展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70560股質(zhì)押于浙商銀行股份有限公司北京分行的股份進(jìn)行融資，類似動(dòng)作在2015年和2016年間也曾進(jìn)行。

懋源正試圖追求速度和規(guī)模，只不過(guò)，如今的行業(yè)大環(huán)境和北京市場(chǎng)，是否還能支撐起懋源的野心？