“據(jù)我了解，沒有同行在廣州賺到了錢。”樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意在一次公開活動(dòng)中感慨道。

【資料圖】

樂乎也是“沒能在廣州賺到錢”的運(yùn)營(yíng)商之一。2017年前后，樂乎新進(jìn)入了超10個(gè)城市，由于看好廣州市場(chǎng)，羅意本人還搬至廣州長(zhǎng)住了2年，“廣州資產(chǎn)供給十分充分，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，沒有在那邊掙到錢，賠了很多錢。”

無獨(dú)有偶，魔方公寓也向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，廣深市場(chǎng)“不容易做”；萬科泊寓2017年高調(diào)啟動(dòng)的“萬村計(jì)劃”也未達(dá)到效果。

廣深市場(chǎng)的“冷熱”源自何處，長(zhǎng)租公寓“敗走”廣深之后又去往何處？

轉(zhuǎn)戰(zhàn)新一線城市

開店首選北京上海

作為人口凈流入地區(qū)，廣深市場(chǎng)的租賃需求并不比北京、上海小。

據(jù)住房租賃行業(yè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)珊瑚數(shù)據(jù)，根據(jù)貝殼平臺(tái)的提供數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北上廣深合計(jì)近4000萬套租賃需求，市場(chǎng)旺盛，其中深圳>上海=廣州>北京。同時(shí)，深圳、廣州的租住比例分別為76.9%、53%，遠(yuǎn)高于北京和上海。

盡管如此，不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商最終都放棄了對(duì)廣深市場(chǎng)的幻想。

樂乎兩位創(chuàng)始人羅意、于洪胤多次在公開場(chǎng)合表示，廣深市場(chǎng)很難做，樂乎仍舊沒有找到“打開”的方式。也因此，樂乎在廣深市場(chǎng)主動(dòng)進(jìn)行了收縮。

萬科2017年在廣深城中村開啟“萬村計(jì)劃”，次年便暫停簽約新房源，2019年主動(dòng)與村民協(xié)商違約賠償，放棄部分已簽約房源。

“整個(gè)行業(yè)不敢說，但至少幾個(gè)頭部(企業(yè))都把北京和上海作為發(fā)展的重心。”一個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)從業(yè)者向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，不去廣深是因?yàn)槌侵写謇锏淖赓U供給太多，不去深圳還因?yàn)槿f科泊寓太強(qiáng)勢(shì)了。

總部在北京的樂乎公寓，其百分之六七十的運(yùn)營(yíng)房源在北京。魔方公寓截至去年底則在北京和上海共運(yùn)營(yíng)超3.57萬套公寓，占比46.9%；背靠開發(fā)商的泊寓和冠寓項(xiàng)目分布相對(duì)分散，北京、上海門店數(shù)均超10家，此外，泊寓在深圳大本營(yíng)開業(yè)門店數(shù)達(dá)152家；各家機(jī)構(gòu)在杭州、南京的門店數(shù)也不少。

在接受藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，羅意多次強(qiáng)調(diào)，“北京就是最好的租賃市場(chǎng)，因?yàn)楣┙o嚴(yán)重不足。”目前，樂乎更多地聚焦北上杭、蘇州、成都等城市，大部分精力都在北上杭三個(gè)城市。

據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)了解，魔方公寓今年開業(yè)的大體量項(xiàng)目都在北京；龍湖冠寓的重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)也是北京、上海；旭輝領(lǐng)寓在廣深的布局則不多，其長(zhǎng)三角項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成績(jī)不錯(cuò)，項(xiàng)目出租率保持在95%以上。

萬科泊寓方面則表示，萬科通過各種渠道和方式進(jìn)行探索，包括通過輕資產(chǎn)輸出管理、自持物業(yè)改造等方式參與保障性租賃住房的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，無論是北上還是廣深，客戶在哪里，泊寓就去哪里，緊跟國(guó)家相關(guān)政策，持續(xù)、長(zhǎng)久地為各城市新進(jìn)入人群提供高性價(jià)比的租住服務(wù)。

從全行業(yè)來看，上海和北京是租賃企業(yè)開店的首選城市。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《2023住房租賃發(fā)展報(bào)告》，2022年，上海新開門店占比達(dá)31.07%，北京、深圳、廣州分列其后，但深圳、廣州占比均不到10%。

廣深市場(chǎng)太卷了

包括樂乎公寓、魔方公寓在內(nèi)的多家集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商都向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，廣深地區(qū)大量的城中村房源是其不那么看好廣深租賃市場(chǎng)的主要原因。

所謂“城中村房源”是指散布在廣深各個(gè)區(qū)的大量自建房，這些對(duì)外出租的房源為租賃市場(chǎng)帶來了大量供給。城中村是廣深這兩大一線城市的“另一面”，還是其包容性的象征，正因?yàn)槌侵写灞姸嗟淖赓U選擇，每一個(gè)人在廣深都能找到棲身之所。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年9月，廣州市全市共有城中村1104個(gè)；深圳市住建局摸底調(diào)查結(jié)果則顯示，深圳共有以行政村為單位的城中村241個(gè)。

城中村房源量有多大？樂乎公寓聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁于洪胤此前在接受藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)采訪時(shí)舉了一個(gè)例子，“樂乎在廣州黃埔古港附近一個(gè)項(xiàng)目房間數(shù)一千多間，但僅占全村總房源的10%。”

對(duì)集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)而言，大量的城中村房源意味著難以形成產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即便形成了標(biāo)準(zhǔn)，由于市占率過低，單一機(jī)構(gòu)也難以擁有定價(jià)權(quán)。

城中村房源的質(zhì)量也具有不可控性，“一線城市原本可以對(duì)不好的樓宇進(jìn)行產(chǎn)品化提升，存在很大的服務(wù)產(chǎn)品提升空間，但城中村內(nèi)部錯(cuò)綜復(fù)雜，例如拿到的房子不一定是在村口。”于洪胤說道。

除了市場(chǎng)“卷”、房源質(zhì)量不可控，成本更是各家機(jī)構(gòu)需要考慮的問題。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳掛牌租金水平明顯高于全國(guó)其他城市，其中北京2022年全年住宅掛牌租金為118.34元/平方米/月，居各城市之首，上海次之，深圳在90元/平方米/月左右；廣州則在60—70元/平方米/月之間，租金相對(duì)較低。

對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量體系已形成標(biāo)準(zhǔn)的品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)而言，廣州市場(chǎng)的投入回報(bào)相對(duì)較低。

“同一個(gè)機(jī)構(gòu)在各城市房源的裝修投資是一樣的，例如白領(lǐng)公寓都是2000元/平方米的裝修預(yù)算，在廣深市場(chǎng)部分地方回收壓力就比較大。”于洪胤認(rèn)為，廣深市場(chǎng)還需要探討更輕的方式或其他更可行的模式。

針對(duì)以“包租”為主要模式的運(yùn)營(yíng)商，前述長(zhǎng)租公寓行業(yè)從業(yè)者表示，“廣深市場(chǎng)進(jìn)去晚的肯定賺不到錢，廣州深圳過去幾年租金比較平穩(wěn)，如果進(jìn)去得晚，拿的底租高，相對(duì)溢價(jià)也難。”

“廣深太卷了，卷到你的努力帶來的杠桿效應(yīng)非常微弱，被對(duì)沖掉了。”羅意如是說。