【世界速看料】房產中介迎重磅監管解讀房產交易新規五大亮點

來源：經濟觀察網時間：2023-05-08 21:47:55

經濟觀察網記者陳月芹 5月8日，住建部和市場監管總局印發《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），包含加強從業主體管理等十項內容，可以歸納為服務內容、合理收費、反壟斷、個人信息、存量房資金監管等五大亮點。

一是要求中介服務質價相符。此前，中介收取買賣雙方特定費率的傭金，但全行業對中介需提供哪些服務并未作統一規范。

(資料圖)

對此，《意見》提出需明確經紀服務內容主要有基本服務和延伸服務，基本服務是中介機構為促成房屋交易提供的一攬子必要服務，如提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂交易合同、協助辦理不動產登記等；延伸服務是交易當事人委托的代辦貸款等額外服務。除了明示服務內容，《意見》要求中介機構必須對服務項目和收費標準明碼標價。

二是合理收費。中介費向誰收，如何收才合理，一直是行業和老百姓(603883)熱議的焦點。

對此，《意見》提了3點要求：傭金收費由交易各方協商確定，要合理降低住房買賣和租賃的中介費用；鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。如果收費明顯高于市場平均水平，有關部門將采取約談等措施進行重點監管。

一位接近政策制定部門人士解釋，目前中國成交一套二手房的傭金約2-3個點，但從近10年、20年維度來看，中介提供的居間服務、收費標準變化不大，但交易成本卻隨著標的金額的增值而倍速增長。按照10年前的房價，成交一套100萬元的房子，2個點的中介費是2萬元，但對如今北上廣深動輒總價千萬起的住房而言，同樣的中介服務收傭20萬元-30萬元不等。

“10年前和今天的服務成本相比，變化了多少？中介成交一套千萬級別的房子和一套剛需房源所提供的服務和成本有多大變化？”帶著這些疑問，近幾年來，政策部門一直研究如何讓中介費率更合理等問題。

而對于房子成交價格與服務費率之間的關系，政策部門內部也存在多種聲音。

一方認為，應該按照標的價格由高到低分檔，豪宅收取更高費率，總價越低的房源費率較低；一方認為應更看重實際交易成本。提供相近服務內容前提下，成交價格越高的服務費率也相對較高，因此“鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”。例如，一套100萬元的房子按照2%收取的傭金，而一套1000萬元的房子應以更低的費率收取，比如1.5%。

針對如何收費，《意見》提出引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。受不同城市、中介品牌差異和市場交易慣例、供需影響，中介費由買賣雙方誰來出、出多少，是一個多方博弈的結果。在中國，目前更主流的規則是由買方出中介費，少數城市由買賣方共擔。

據經濟觀察網了解，在杭州等城市，貝殼等頭部中介機構正在試行將中介費率從買家2%改為買賣雙方各1%。

規則之下，中介人員早早想好了對策，一位頭部中介機構人士表示，在賣方市場，如果硬推行買賣雙方各承擔1%中介費，賣家也可以把1%的中介費加回總價中去。

據經濟觀察網了解，《意見》的研究制定持續了較長時間，早于2022年底便已初步成文，幾經修改和討論。其中，有聲音曾主張給中介費設置2%的具體上限。

2014年以前，房產中介服務費由政府統一制定指導價，房屋買賣中介費收費標準在0.5%-2.5%之間，租賃按照半月至一個月租金計收。2014年7月，發改委、住建部發文《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，將中介服務費定價權下放到省級，各地逐步將房產中介服務費調整為由市場調節。

一位接近政策制定部門人士解釋，2014年后，中介費標準已經退出發改委的價格指導了，既然由市場定價，政府不應該再設置上限，如果因為計劃干預，企業不執行，引起大量群眾上訪，可能會弄巧成拙。

《意見》第三點是嚴禁操縱經紀服務收費。監管部門劍指機構壟斷，“具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。”房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的小中介實行統一的收費標準。

第四點是加強個人信息保護。中介不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。沒有經過業主或客戶同意，中介不能收集個人信息和房屋信息，也不得發送商業性短信息或撥打商業性電話。

第五點，和新房預售資金一樣，二手房購房款和傭金也要接受監管了，這是前所未有的規定。

《意見》提出要加強存量房交易資金監管，除交易當事人提出明確要求外，購房款應納入資金監管賬戶；鼓勵機構將中介費納入交易資金監管范圍。

在此之前，二手房購房款一般存進房產經紀開設的公共監管賬戶，類似鏈家、我愛我家(000560)等大型機構都有專門的合作銀行。《意見》出臺后，這些存量房購房款的存取也將由有關部門監管，具體是一個地區的所有二手房購房款都存進授權的公共監管賬戶，還是沿用此前中介機構使用的賬戶但由有關部門介入監管，有待更多細則落地。

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