元宵節剛過不久，北京土拍市場火熱開閘，北京2022年五批次集中供地將于2月8日現場競價。計劃出讓的6宗地塊有3宗進入“現場”階段，從地塊上看，熱度最高的為昌平信息產業園地塊，有建發、越秀、華潤等14家房企報名參與競拍，其與朝陽小紅門地塊、石景山蘋果園地塊共同構成2月8日現場競價的主體。房山、通州等3宗地塊因“人氣”不旺，已于2月7日底價成交。

雖然名頭上掛著“2022年”的標簽，此次集中供地卻是2023年首場集中供地，之所以引起關注，主要源于集中供地制度從1.0時代走入2.0時代，此次五批次集中供地或將成為原始版集中供地的最后一波，其中釋放出的樓市信號頗具看點：本輪供地的價格、開發商對拿地的看法、監管部門供應的調節都在不同維度透露著新年北京樓市的走向。

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供地：土拍環節給開發商“讓利”

還沒進入到現場競價環節，各大房企已經在線上“狂飆”。據悉，2月8日現場競拍的3宗地塊目前共收獲30輪競價記錄，其中昌平信息產業園地塊最高報價30.75億元，距離最高限價僅剩下不到3億的“空間”，觸及地價上限基本可以確定。

昌平信息產業園地塊位置圖

昌平信息產業園地塊，雖然位于西北五環至六環之間，但優越的區位條件使其收獲最高的關注度，目前共有14家房企及聯合體報名參與。該地塊臨近地鐵朱辛莊站，是8號線和昌平線的雙軌交會站，遠郊區域地鐵通達程度至關重要。商業方面，目前TBD住總萬科天地已處于在運營狀態，一路之隔的萬達廣場也已竣工。

“從土地價格上來看，土拍環節給到開發商‘讓利’。”合碩機構首席分析師郭毅稱，此次昌平地塊的期房銷售指導價為6.2萬元/平方米，這個價格跟周邊在售期房項目是基本持平的，而且還特意給出了6.5萬元/平方米的現房銷售指導價，一旦地塊進入到競現房環節，也為開發商預留出一個不錯的溢價空間。另外，地塊的房地差“騰挪”空間很大，競到地價上限，樓面價也才3萬元出頭，還有3萬元左右的價差，所以開發商無論是在成本投入上，抑或是品質營造上，都有比較大的發揮空間。

朝陽小紅門地塊是此次現場競價唯一的四環內地塊，但地塊的體量比較小，整體規劃建筑面積僅3萬平方米。也可能是因為體量小的原因，該地塊熱度不如昌平回龍觀國際信息產業基地二期地塊，有10家房企報名參與。在郭毅看來，未來朝陽小紅門地塊大概率以偏改善為主，不排除東西向戶型的產品。周圍二手房掛牌量較大，說明區域的改善需求相對旺盛，3萬多元的房地差同樣給到開發商“讓利”，為未來住房“增配”提供空間，整體規劃前景比較樂觀。

此次出讓的石景山蘋果園地塊，在進入現場競價的3宗地塊中熱度最低，有6家房企報名參與。該地塊處于蘋果園交通樞紐的三軌交匯，臨近的京西大悅城(000031)也將于2023年5月開業，周邊的一些大型辦公區也基本建設完成，陸陸續續產業的進駐可以支撐片區的“未來”。“地價如果競到上限，與7.48萬元/平方米的銷售指導價之間的價差，相對來說會受到一定的局限性，所以預計該地塊不會進入到競現房階段。”郭毅稱。

拿地：兩極分化 優質地塊仍受熱捧

本次集中供地既是2022年的第五批次供地，又是新年北京土地市場的第一拍，可以說備受關注。北京共推出了6宗住宅地塊，用地總規模約22公頃，地上建筑規模約53萬平方米，起始總金額122.5億元。其中，房山、通州等3宗地塊因“人氣”不旺，已于2月7日率先成交，中建智地17.2億元摘得房山良鄉大學城0023地塊，京東31.12億元摘得亦莊新城0303街區地塊，通州梨園6015、6016地塊由新城基業以10.4億元底價摘得。

盡管市場趨于近身，優質地塊依然是房企爭奪的對象，北京五批次集中供地仍呈兩極分化。

以昌平為例，據郭毅介紹，地塊本身處于昌平TBD（北京科技商務區）的范圍內，小米智慧產業園區已確定落位，目前正處在抓緊建設的過程中。此外，區域內還會有大量的產業研發類土地供應，隨著產業發展的需要，也為區域帶來更豐富和充沛的購房需求。可以說，是一個配套資源和產業未來發展能夠完美融合的地塊。

“這塊地無論誰拿，目標客戶肯定是輻射海淀北部區域，從歷次入市的產品看，只要自己不做砸，支撐度還是沒問題的。”已經報名昌平地塊的某央企北京公司營銷總直言，當下拿對地也不意味著賣得好，魔幻的事情天天都在發生，即便是昌平這樣的地塊，拿到手之后也需要有敬畏之心。

企業：國央企繼續“霸屏”

從報名企業來看，此次土拍繼續維持國央企“霸屏”的狀態，長期在京活躍的金茂、中海、建工、華潤、首開均有報名，中建系來了一局、二局、五局及中建八局，外來“新秀”建發、廈門國貿(600755)、越秀再次現身。

隨著房地產市場進入調整期，一些優質企業也加快擴張的步伐，穩固基本盤的同時，也積極對外擴張。回溯建發在北京的布局之路，最先想到的應該是望京養云，該項目是建發在北京首個獨立操盤的項目，彼時建發也付出高昂的“成本”。2021年北京一批次集中供地，建發以14.99%的溢價率+20%政府持有份額+競高標準方案，才成功在激烈的競爭中脫穎而出。2022年，建發在北京繼續增儲，豐臺槐房村1宗、昌平生命科學園2宗，建發連落三子。

相較于建發進京的順暢，廈門國貿和越秀雖多次登上北京土拍的舞臺，但“戰績”不佳。截至目前，僅越秀攜手天恒于2021年5月落子懷柔，底價45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區改造地塊。此次越秀報名參與昌平信息產業園地塊和石景山蘋果園地塊，廈門國貿更是3宗地塊全部參與，最終能否如愿，要于2月8日現場競價見分曉。

石景山蘋果園地塊有6家房企報名參與，毫不意外中海是其中的一員。據知情人士透露，作為石景山“霸主”，目前中海正在加緊增儲，此前于石景山開發的住宅項目已基本清盤，雖然去年末摘得了石景山老古城地塊，但這并不能滿足中海的胃口。

從此次報名企業來看，民企參與度仍然不高，僅有龍湖報名參與朝陽小紅門地塊的爭奪。對于北京市場，龍湖仍有增儲的想法，此前也聯合建工、天竺房地產在豐臺、順義落子，但地塊選擇趨于謹慎，或底價、或偏遠。此次龍湖加入爭奪隊伍，更是獨立參與，僅余的“獨苗”值得期待。

模式：最后的集中供地？

“此次集中供地仍延續之前的節奏，也代表北京市場并沒有那么‘冷’。”郭毅分析稱，當下大家有了對于政策調整“寬松”的預期，市場層面也得到很好地體現，特別是最近的一些剛需、剛改項目，客戶的到訪量有明顯增加。2023年的市場走勢，政策因素會起到一個決定性作用，如果政策落地相對謹慎的話，2023年的北京樓市大概率會是一個先高后低的走勢。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪指出，隨著市場逐漸恢復，前期積壓的購房需求將會逐步釋放，房企推盤力度也將會有所加大，同時根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，北京漲價信心明顯上升。預計北京樓市接下來整體穩中向好，樓市小陽春有望如期而至。

可以看到，雖然名頭上掛著“2022年”的標簽，但此次集中供地卻是2023年首場集中供地，之所以引起關注，主要源于集中供地制度從1.0時代走入2.0時代，此次五批次集中供地或將成為原始版集中供地的最后一波。

2月2日，一份落款為自然資源部辦公廳發布的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，要求各市、縣自然資源部門要根據年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少3個月，同時，詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告，這意味著試點兩年的雙集中供地模式迎來轉變。

北京商報記者了解到，北京市規劃和自然資源委員會于2022年12月30日就發布《關于發布2023年部分擬供商品住宅用地項目清單（第一批）的公告》（以下簡稱“公告”），第一批清單中項目共計17宗，涉及9個區，建設用地面積74萬平方米，建筑規模約157萬平方米。

公告中也明確表示，2023年將根據年度供地計劃，分批次公布未來一定時間段內擬出讓的商品住宅用地項目清單，讓市場主體全面掌握土地供應狀況，為其投資決策預留充足時間并提供參考。綜合來看，2份政策文件的表述基本吻合。

地產分析師嚴躍進表示，回歸常態化供地，土地出讓更具靈活性，同時也減輕房企固定時段大規模“花錢”的壓力。“尤其是民企目前本身就‘缺錢’，土地出讓過于集中也會使其喪失在優質地塊上的競爭能力。”土地熱度的回升，也將帶動樓市銷售的回溫，對房企以及市場來說都具有積極意義。

北京商報記者 王寅浩