作 者丨張敏胡暄悅畢鳳至實(shí)習(xí)生陳飏

編 輯丨林曦李劍華

1月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年12月份70個大中城市房價變動情況。受去年樓市交易不佳的影響，70城市房價仍以下降為主。但一線城市和二三線城市表現(xiàn)并不一致，相比二三線城市房價下降為主，一線城市的房價仍然保持上漲。

(相關(guān)資料圖)

2022年12月，70個大中城市房價環(huán)比仍以下降為主。當(dāng)月新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有55個，比上月增加4個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有63個，比上月增加1個。

其中，一線城市新房價格出現(xiàn)止跌態(tài)勢，環(huán)比由去年11月的下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。二手房價格環(huán)比跌幅擴(kuò)大，由0.4%擴(kuò)大到0.5%。二三線城市的新房和二手房價格均環(huán)比下降。

同比來看，房價下降仍為主流，但不同城市表現(xiàn)同樣有所分化。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.6個百分點(diǎn)。二三線城市的新房和二手房價格均同比下降。

也即，去年全年，一線城市的平均房價仍然保持上漲，二三線城市則出現(xiàn)下降。

一線城市仍具價格剛性

整個2022年，70大中城市房價表現(xiàn)出下跌為主的局面，這與房地產(chǎn)交易的下滑態(tài)勢密不可分。2022年，雖然各級監(jiān)管部門出臺了多項(xiàng)穩(wěn)樓市措施，部分區(qū)域市場一度出現(xiàn)回溫局面，但總體來看，市場交易仍然相對低迷。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年前11月，全國商品房銷售額和銷售面積均出現(xiàn)超過20%的降幅。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，全年商品房銷售明顯下降將成定局，且銷售規(guī)模有望創(chuàng)下近幾年的新低。

由于銷售不暢，加之融資渠道遲遲未能徹底放開，房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取了降價措施，使得新房價格出現(xiàn)下降。在二手市場，一些業(yè)主也因預(yù)期不佳而降價銷售。

其中，在去年的樓市下行期，二手房價格下降的城市數(shù)量一直多于新房，反映出相比于開發(fā)商，業(yè)主的預(yù)期更容易出現(xiàn)波動。同時，部分區(qū)域二手房價格曾出現(xiàn)非理性上漲，也有著更大的調(diào)整空間。

從不同城市能級來看，經(jīng)濟(jì)體量較大、人口吸引力強(qiáng)的一線城市繼續(xù)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，核心二線城市房價表現(xiàn)同樣較好。2022年12月，共有17個城市的新房價格同比上漲，均為一線城市和熱點(diǎn)二線城市。這也說明，過去一年來，這些城市的表現(xiàn)出了較強(qiáng)的價格剛性。

相比之下，多數(shù)二三線城市房價仍然上漲乏力，說明其繼續(xù)被市場大勢深度影響。

市場恢復(fù)尚需時日

在需求端政策已應(yīng)出盡出后，2022年末，穩(wěn)樓市政策進(jìn)一步發(fā)力，并對供給端給予了強(qiáng)力支撐。11月中旬，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，有16個方面的內(nèi)容，對房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行金融支持。該文件也被稱為“金融16條”。

作為“金融16條”的落實(shí)，國有六大行率先向優(yōu)質(zhì)房企提供了萬億級的授信額度，后陸續(xù)又有其他商業(yè)銀行向房企提供授信。成為射向房地產(chǎn)融資的“第一支箭”。此后，股權(quán)融資也開始暢通。去年以來時斷時續(xù)的債券融資，也實(shí)質(zhì)性“開閘”。由此，房地產(chǎn)融資的“三支箭”已全部射出。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，以11月為分水嶺，監(jiān)管對于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境得到優(yōu)化。

這對市場表現(xiàn)和房價走勢的影響不可忽視。分析人士認(rèn)為，隨著房企資金鏈的改善，企業(yè)的“暴雷”概率降低，項(xiàng)目停工和爛尾的風(fēng)險減少，供需兩端的恐慌情緒均有望緩解，這將減少房企恐慌性降價的心理，并有助于市場恢復(fù)穩(wěn)定。

但這種穩(wěn)定的達(dá)成尚需時間。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價有趨穩(wěn)的基礎(chǔ)，但這個基礎(chǔ)并不牢固。近幾年，受各種因素影響，購房者的消費(fèi)意愿和支付能力都有所減弱，開發(fā)商也需要時間恢復(fù)元?dú)狻墓┬鑳啥藖砜矗袌鲂判牡闹亟▽⑹且粋€長期的過程。

他表示，從政策層面看，穩(wěn)房價依然是2023年的重要工作，并成為穩(wěn)預(yù)期、促進(jìn)樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。預(yù)計(jì)今年仍將會有各類穩(wěn)樓市的配套政策出臺，但市場最快要在第二季度才能企穩(wěn)。

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本期編輯 黎雨桐 實(shí)習(xí)生 肖楠

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