董希淼（招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員）

日前，中國人民銀行、銀保監(jiān)會披露的信息顯示，央行和銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。這是2022年5月以來，在不到一年之內(nèi)金融管理部門三次對首套住房貸款利率下限及其確定方式進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。此舉有助于更好地支持剛性住房需求，下一步應(yīng)在如何更有力地支持改善性住房需求方面采取針對性措施。

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2019年8月，央行發(fā)布公告，明確新發(fā)放首套商業(yè)性住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），二套商業(yè)性住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，確定本地區(qū)內(nèi)住房貸款利率加點(diǎn)下限。從此，以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的住房貸款利率定價(jià)方式得以確立。

2022年5月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，將購買普通自住房的首套商業(yè)性住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)，二套住房貸款利率下限不變。2022年9月，央行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前新發(fā)放的首套住房貸款利率下限，二套住房貸款利率政策下限仍然不變。

由此可見，金融管理部門對住房貸款利率調(diào)整的邏輯主線是兩條：一是對商業(yè)性住房貸款利率實(shí)行下限管理，央行及各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制分別確定全國性和區(qū)域性的住房貸款利率下限；二是逐步擴(kuò)大對地方政府的授權(quán)，賦予地方政府適度調(diào)整首套住房貸款利率下限的權(quán)限。

由此，住房貸款利率在實(shí)際上形成“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎(chǔ)上，確定當(dāng)?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質(zhì)、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實(shí)際執(zhí)行的住房貸款利率。

根據(jù)本次發(fā)布的《中國人民銀行 中國銀行(601988)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動態(tài)評估，并在評估的基礎(chǔ)上對首套住房貸款利率下限進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。這是對前期放寬首套住房貸款利率下限政策的延續(xù)和深化，從而將2022年9月的階段性政策固化為長期有效的長效機(jī)制。

該機(jī)制核心在于“動態(tài)調(diào)整”，即首套住房貸款利率下限在一定條件可放寬或收緊——新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限；新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房貸款利率下限。建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有多個方面的積極意義。一是有利于“因城施策”，授權(quán)地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場情況調(diào)整首套房貸利率下限；二是有助于地方政府和金融機(jī)構(gòu)及時、靈活地根據(jù)市場變化情況，對首套房貸利率下限進(jìn)行適時調(diào)整；三是有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，更好地支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，住房貸款如何定價(jià)仍由銀行與借款人商定。在目前居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)將有更多銀行對多數(shù)借款人實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。此前住房貸款7折利率最低到3.43%，而當(dāng)前全國性首套住房貸款利率下限為4.1%。因此，未來一段時間，符合條件的地方首套住房貸款利率下限可能在3.5%-4.1%之間。

從2022年金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費(fèi)意愿和能力仍然不足。因此，2023年應(yīng)著重從需求側(cè)發(fā)力，進(jìn)一步提振居民住房消費(fèi)意愿和能力。

為此，應(yīng)繼續(xù)加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低存量貸款利率等措施進(jìn)行優(yōu)化。目前住房信貸政策調(diào)整，主要集中在支持剛性住房需求，應(yīng)在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。對限購政策，也應(yīng)適當(dāng)調(diào)整，如適當(dāng)放開一二線城市限購政策，允許結(jié)清貸款的居民購買第三套住房。此外，還應(yīng)加快“帶押過戶”模式的推廣。