政府對房企合理融資繼續(xù)積極表態(tài)，融資環(huán)境繼續(xù)優(yōu)化。融資總量年內(nèi)首破千億，連續(xù)三月沒有房企發(fā)行境外債。

◎? 文 / 克而瑞研究中心

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政府對房企合理融資繼續(xù)積極表態(tài)，融資環(huán)境繼續(xù)優(yōu)化

12月8日，人民銀行上?？偛俊⑸虾ｃy保監(jiān)局會同上海證監(jiān)局、上海市房管局、上海市地方金融監(jiān)管局召開上海金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展座談會，提出要保持開發(fā)貸款穩(wěn)定投放，支持房企到期債務合理展期。12月21日，央行在內(nèi)部會議上提出，要因城施策實施好差別化住房信貸政策，滿足行業(yè)合理融資需求，引導金融機構支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，改善頭部房企資產(chǎn)負債狀況。同日上交所也表示要穩(wěn)妥有序化解債券違約等重點領域風險。整體看來，本月政府繼續(xù)對房企的合理融資做出積極表態(tài)，房企的融資環(huán)境在持續(xù)優(yōu)化。但是從目前的情況來看，短期內(nèi)仍將是國企央企以及部分財務狀況較好的民營房企比較容易獲得融資政策的支持，而絕大多數(shù)企業(yè)仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導。

融資總量年內(nèi)首破千億，連續(xù)三月沒有房企發(fā)行境外債

本月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來首次低于1萬億元。12月房企債券發(fā)行了411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加30.3%。房企債券類平均融資成本為4.34%，環(huán)比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月沒有房企發(fā)行境外債；境內(nèi)債的發(fā)行主體仍主要是國企央企以及財務狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。

眾安智慧生活通過上市聆訊，多家房企配股融資

本月沒有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請，不過眾安智慧生活在月內(nèi)通過了上市聆訊，預計將在2023年1月16日完成上市。截至2022年12月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和19家。而隨著“股權融資優(yōu)化5條新政”的出臺，本月新城、德信中國、碧桂園等多家房企進行了股權融資，出現(xiàn)了一波民營房企的配股潮。

企業(yè)發(fā)債

01. 債券發(fā)行：融資環(huán)境大幅回暖，單月融資規(guī)模年內(nèi)首破千億

2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多項優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺之后，本月房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了大幅增長，年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。從全年數(shù)據(jù)來看，2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來首次低于1萬億元，主要是因為2022年房企流動性危機大面積爆發(fā)，民營房企的融資規(guī)模長期低迷。

在融資結構方面，本月房企境內(nèi)債權融資833.44億元，環(huán)比增加82.8%，同比增加83.4%；境外債權融資26.32億元，環(huán)比增加626.8%，同比減少82.9%；資產(chǎn)證券化融資為77.67億元，環(huán)比增加87.3%，同比減少31.1%。

12月房企發(fā)債411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加30.3%。本月仍然沒有房企境外發(fā)債，連續(xù)三月沒有房企發(fā)行境外債，房企在境外資本市場表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷；境內(nèi)發(fā)債411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加71.7%。其中，公司債發(fā)行212.1億元，環(huán)比增加163.2%，同比增加110%；中期票據(jù)發(fā)行199.5億元，環(huán)比增加68.2%，同比增加127%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然主要是中海、保利、招商蛇口(001979)等國企央企。

2022年12月100家典型房企新增債券類融資成本4.34%，環(huán)比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月沒有房企發(fā)行境外債；境內(nèi)債的發(fā)行主體仍主要是國企央企以及財務狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。2022年100家典型房企新增債券類融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個百分點，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.51%，較2021年全年下降0.61個百分點。

具體企業(yè)表現(xiàn)來看，12月發(fā)債量最大的企業(yè)是中海，發(fā)債總量達到了60億元，企業(yè)在本月發(fā)行了兩筆共30億元的公司債以及兩筆共30億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有12家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比持平。從發(fā)債年限來看，中海、保利、招商蛇口、大悅城(000031)都發(fā)行了期限為5年的中期票據(jù)或公司債，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，中海發(fā)行的一筆15億元的公司債利率為2.25%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

02. 債券期限：本月到期債券類159億元，2023年初將迎來大規(guī)模償債潮

12月房企共有15筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為159億元，環(huán)比減少57.9%。其中，藍光的1只公司債已經(jīng)出現(xiàn)了實質(zhì)性違約。

提前關注到2023年1月將有40筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為916億元，環(huán)比增加476%。其中，華夏幸福(600340)的1只公司債和一筆境外優(yōu)先票據(jù)、泰禾的一筆境外債、禹洲的一筆境外優(yōu)先票據(jù)、佳兆業(yè)的兩筆境外優(yōu)先票據(jù)、恒大的一筆公司債都已經(jīng)出現(xiàn)了實質(zhì)性違約。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是恒大于2020年發(fā)行的一筆境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模為20億美元。

在債務違約方面，12月29日力高集團宣布鑒于流動資金有壓力，將暫停其境外債務付款。期后1月4日時代中國也宣布將暫停支付6筆美元債，成為了2023年的首個暴雷房企。整體來看，2022年以來已經(jīng)有不少房企曝出了債務違約事件，房企流動性危機逐步向規(guī)模房企蔓延。而由于當前銷售疲軟仍未復蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化但是短期內(nèi)部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業(yè)注意。

上市和股票

03. 擬上市房企：眾安智慧生活通過聆訊，預計在1月16日完成上市

本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年12月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中12家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進程還有待觀察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請，不過眾安智慧生活在本月通過了上市聆訊，已經(jīng)開始招股，計劃在2023年1月16日完成上市。截至2022年12月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

04. IPO和增發(fā)：多家房企進行配股融資，民營房企出現(xiàn)配股潮

本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，因此2022年沒有房企完成上市，同時新上市的房企旗下公司僅為6家。由于近期幾乎沒有房企及房企旗下公司在港交所遞交上市申請，同時交易所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。再加上香港資本市場對于境內(nèi)房地產(chǎn)相關企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹慎，房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。不過由于11月28日出臺的“股權融資優(yōu)化5條新政”允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會考慮在A股上市。

而在增發(fā)配股方面，由于“股權融資優(yōu)化5條新政”支持A股和H股的上市房企再融資，因此本月有新城、德信中國、碧桂園等多家房企進行了股權融資，出現(xiàn)了一波民營房企的配股潮。

05. 股權變動：旭輝和奧園宣布出售物業(yè)股份，境外資本交易內(nèi)房股票

本月旭輝和奧園分別宣布將出售旗下物業(yè)公司旭輝永生服務和奧園健康生活的部分股份以應對公司資金鏈壓力，此外德信中國也公開承認確實有在談判出售德信服務集團。由此可見，短期內(nèi)部分房企的流動性仍存在一定的問題，物管行業(yè)內(nèi)可能還會浮現(xiàn)收并購機會。除此之外，本月境外資本在香港資本市場對內(nèi)房股的股票進行的小規(guī)模操作相對較多，比如小摩和大摩都在本月增持了萬物云，三菱日聯(lián)金融集團減持了中海宏洋，小摩還在月內(nèi)兩次減持了萬科。在增持方面，旭輝的大股東在本月繼續(xù)增持公司股票，支持公司的發(fā)展，提振市場信心。

06. 股價變動：兩市地產(chǎn)相關股表象相對于11月有所回落

本月兩市的地產(chǎn)相關股表現(xiàn)相對于11月都有所回落，A股僅有13%的地產(chǎn)股整月上漲，H股整月上漲的地產(chǎn)股占比將近54%。在H股方面，本月正榮服務的月漲幅達到了68.29%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關股。企業(yè)股票在12月前10日連續(xù)大漲，尤其是5號和6號兩天均大漲了20%以上，此后走勢則略有回調(diào)。除了正榮服務之外，銀城國際、融信中國和上坤地產(chǎn)的股價整月漲幅也超過了50%。

在A股房企方面，本月格力地產(chǎn)(600185)的漲幅較大，企業(yè)股價從9號開始連續(xù)了7個漲停板，此后略有回調(diào)，使得最終整月的漲幅為60.71%，成為了A股漲幅最大的房企。

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