鶴崗房?jī)r(jià)再一次出圈。

“25歲插畫師逃離南京移居鶴崗，1.5萬(wàn)買房”“情侶4萬(wàn)元買房移居鶴崗”……在一二線城市高房?jī)r(jià)的當(dāng)下，鶴崗房?jī)r(jià)的每一次出圈都激起都市人獵奇和沖動(dòng)的心理，有人躍躍欲試，有人已經(jīng)“嘗鮮”。

(資料圖片僅供參考)

近日鶴崗房?jī)r(jià)再次引起熱議后，鶴崗政務(wù)服務(wù)中心在10月26日回應(yīng)稱，近期咨詢移居業(yè)務(wù)較多，房?jī)r(jià)沒那么低；當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)局也回應(yīng)稱，外地遷來(lái)可推薦就業(yè)，靈活就業(yè)發(fā)補(bǔ)貼。

實(shí)際上，2019年來(lái)，這座位于黑龍江省東部的邊陲小城便屢次因低房?jī)r(jià)被推上風(fēng)口浪尖，甚至被妖魔化。

以一線城市買不到一平米的錢在鶴崗換一套房，看似理想，但真相如何？

低總價(jià)房并不多

藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)記者查閱安居客平臺(tái)后發(fā)現(xiàn)，鶴崗總價(jià)在3萬(wàn)元以下的房確實(shí)存在，均為二手房，面積介于15—60平方米，多分布于興安區(qū)、南山區(qū)、東山區(qū)。

記者以購(gòu)房人身份咨詢當(dāng)?shù)刂薪槿耸浚晃恢薪楸硎荆苞Q崗的房?jī)r(jià)不同區(qū)域相差很大，總價(jià)在2—4萬(wàn)的房都是老樓且面積較小，或者在高樓層，實(shí)在沒人愿意買了。”

安居客也顯示，總價(jià)3萬(wàn)元以下的房源竣工時(shí)間多在1990年代，樓齡近30年，且裝修簡(jiǎn)陋，部分房源為毛坯房。

從均價(jià)看，上述平臺(tái)顯示，近三年鶴崗二手房單價(jià)總體呈上漲趨勢(shì)，2022年10月（截至10月27日）的二手房均價(jià)為為2227元/平方米，較上月跌6.75%，較去年漲4.94%。由此可見，單價(jià)幾百元/平方米的房在鶴崗屬“極端案例”。

平臺(tái)還顯示，鶴崗不乏總價(jià)在百萬(wàn)元以上的住宅/別墅。

新房方面，上述平臺(tái)在售樓盤僅3個(gè)，且交房時(shí)間均在2015年及之前，無(wú)售價(jià)50萬(wàn)元以上的新房。

其中，總價(jià)最高的為興山區(qū)北紅旗路某小區(qū)，位于鶴崗市中部偏西南部，面積介于75—136平方米，總價(jià)介于23—42萬(wàn)元/套，參考單價(jià)為3100元/平方米。該樓盤三公里內(nèi)有26所幼兒園及學(xué)校，附近還有公園、醫(yī)院等。

鶴崗市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)則顯示，2021年當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售面積為4.6萬(wàn)平方米，銷售額為1.7億元，由此計(jì)算銷售單價(jià)為3696元/平方米。

投資、移居鶴崗需考慮周全

早于鶴崗房?jī)r(jià)出圈，多數(shù)人聽說(shuō)鶴崗這個(gè)城市，或是從中學(xué)地理課本。鶴崗是黑龍江省四大煤城之一，是一個(gè)典型的資源型城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也與煤炭行業(yè)捆綁。2011年，鶴崗被國(guó)家列入第三批25座資源枯竭型城市名單。

資源枯竭后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與調(diào)整帶來(lái)了人口的流動(dòng)，對(duì)鶴崗商品房銷售造成了沖擊。

記者從當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)公報(bào)獲悉，鶴崗2021年戶籍總?cè)丝跀?shù)較2015年減少了10萬(wàn)人，為95.6萬(wàn)人。60歲及以下年齡段人口減少明顯，60歲及以上年齡段人口數(shù)量則在增長(zhǎng)。

“主要是鶴崗人比以前少了，都往外走了。本地老齡人口多，沒人愿意住高樓。”前述中介向記者表示，這是鶴崗房?jī)r(jià)低的原因之一。

與人口外遷相比，棚改帶來(lái)的大量房屋供給對(duì)鶴崗房?jī)r(jià)的沖擊更為明顯。

據(jù)房產(chǎn)自媒體“品質(zhì)家園”梳理，鶴崗在2016至2020年間約新建保障房9萬(wàn)套。而截至2020年末，鶴崗全市戶籍總?cè)丝趦H為97萬(wàn)人。在此前三年，鶴崗已建設(shè)6.6萬(wàn)套保障房。

作為對(duì)比，2016至2020年，一線城市廣州新建保障房10.32萬(wàn)套。

上述因素疊加下，據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)公報(bào)，2016年以來(lái)，鶴崗商品房銷售面積出現(xiàn)三次大幅下降，其中2016年銷售面積暴跌43.4%至10.7萬(wàn)平方米，2018年跌幅為9.8%，2019年跌幅更是達(dá)到70.8%；銷售單價(jià)也在2018、2016年出現(xiàn)下降；當(dāng)前，鶴崗商品房銷售面積遠(yuǎn)不及2015—2018年。

前述中介認(rèn)為，從投資角度看，“出圈”的低價(jià)房投資價(jià)值不大，“房?jī)r(jià)炒不起來(lái)了，老樓也就這樣了，已經(jīng)跌到不能再跌了，但學(xué)區(qū)房的價(jià)格不會(huì)跌。”

從自住角度看，移居鶴崗也需要全盤考慮。一位中介向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，鶴崗綠化率高，外加冬天供暖做得好，夏天涼快，較為宜居。

不過(guò)，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)及收入水平對(duì)外地人有著不小的挑戰(zhàn)。鶴崗2021年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，當(dāng)年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入約為2.6萬(wàn)元，同期全國(guó)居民人均可支配收入約為3.51萬(wàn)元。

“工資指定是沒有大城市高，但正常生活是沒問(wèn)題的，這邊消費(fèi)低。”上述中介說(shuō)道。