經濟觀察報 記者 老盈盈 作為一名想把房子“脫手”的業主，家住廣州的陳女士還“背著”幾十萬的銀行貸款，她最想的是能找到一個合適的買家，用買家的首付款還自己的貸款，但是這樣的買家不容易找。

現在問題有了解決方法。目前，南京、昆明、福州、佛山等二線城市開始探索“帶押過戶”這種模式，廣州、深圳等一線城市也加入了行列中。“帶押過戶”，即無需業主提前還貸款，就可以完成過戶，不僅降低了買賣雙方的交易成本，還簡化了二手房的交易流程。

從操作流程方面看，買方、賣方和銀行需要簽訂多方資金監管協議，約定在買方貸款銀行抵押權首次登記完成后，從資金監管賬戶直接將房款劃轉至賣方貸款還款賬戶，剩余款項再劃轉至賣方個人銀行賬戶。“帶押過戶”這種模式正合陳女士的心意。據她了解，按照傳統的二手房交易模式，從償還貸款到解押，她所貸款的銀行處理時間要等近一個月，“帶押過戶”模式能大大提高交易效率。

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但記者采訪了解到，由于需要牽涉不同的商業銀行、擔保機構，也要確保過戶、抵押、贖契全流程順利進行及規避風險，實際真正落地應用的銀行還不多。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進稱，該政策在盤活二手房資源、加快二手房流通、以二手房交易活躍帶動一手房交易活躍等方面都有非常重要的作用。

“帶押過戶”如何操作

建行南京地區的多個分支行都已經開始“帶押過戶”業務試點，但對客戶要求較高，需要滿足兩個條件：一是買賣雙方都需要是以建行作為開戶行；二是目前只能做純商業貸款，公積金和公積金+商業貸款組合還不能支持。

一般二手房交易流程是：買賣雙方簽合同——業主籌錢償還二手房剩余貸款申請解押和買家向銀行申請按揭 （同時進行）——買家獲得同意貸款書/業主獲得解押資料——過戶——買家付款、業主收款——出新買家的房產證。“帶押過戶”模式下的二手房交易流程變為：買賣雙方簽合同——買家向銀行申請按揭——買家獲得同意貸款書——過戶同時把抵押的關系轉到買方——買家付款——業主償還二手房剩余貸款和收款。

“相當于業主的房貸不用還給銀行，也不用在銀行解壓，直接轉移到買方，然后買方的錢會打到我們銀行監管賬戶。”建行南京地區一位銀行客戶經理稱。

這位客戶經理提醒，有一種情況，如果買家申請到的貸款余額沒有辦法覆蓋業主的貸款余額，買方要把首付款也放在監管賬戶，不然無法償還業主之前的貸款。如果首付款和買家貸款相加大于業主的貸款余額，還掉業主原來的貸款之后，剩下的錢會打到業主的銀行卡里。“從買房申請貸款開始，如果買賣雙方資料齊全的話，應該差不多5個工作日，貸款就能到買家賬戶。”

據記者從上述銀行了解到，現在依然可以選擇傳統的二手房交易模式，如果不選擇“帶押過戶”的模式，就按照各個銀行規則來執行。目前南京地區的建行，申請還清貸款，需要十個工作日左右解押，與“帶押過戶”的模式相比，效率會低一些。

近幾個月，多個二線城市都推出了首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業務。如10月14日，佛山首宗二手房“帶押過戶”貸款業務在南海區率先試點，同時首個“帶押過戶”的不動產權證也在當天頒發。

記者采訪了解到，這些城市的銀行更多的回復是目前還沒有正式推出該業務。“我們是做了首筆業務，然后中間可能還有一些流程需要優化，所以還沒有正式推出來。”工行佛山南海某支行房貸業務經理稱。

“我們的確聽說了有這個政策，目前都沒有做過，有些業務不是馬上就可以展開，系統要跟得上才行。”有城市的銀行個貸經理如是告訴記者，這里面存在很多問題，涉及到買賣雙方和各自的銀行，例如買賣雙方是否同意交易，買家的銀行貸款同意放款，業主所在銀行是否同意接收等等。

“銀行處于調研和方案探索階段，因涉及同行和跨行贖樓業務，需牽引不同商業銀行、擔保機構和客戶配合，目前為確保過戶、抵押、贖契全流程順利進行及規避風險，這項業務還未正式推出。”廣州一位房產中介人士在接受記者采訪時稱。“對于帶押過戶政策，從實際操作中，應用的確實還不多，否則近期二手房交易應該很火爆。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進分析有以下原因：首先當前大環境相對來說對于交易是不利的，購房需求不強，賣房會考慮到價格的因素，不會急于拋售，一定程度上會限制房東去使用“帶押過戶”的政策。其次該政策多少還需要協調，包括中介等也需要去了解此類政策，一些購房者可能也不是很清楚這個政策的來龍去脈和操作模式，需要一個適應過程，也需要各地積極做宣傳。部分帶押過戶會涉及到跨行業務，后續類似跨行業務方面如何協調也是個問題。

“實際上之所以二線城市推進快，其實更是因為二線城市主動在這個領域做了探索。一線城市應該說按理是更容易操作的，因為內部資源更容易協調，但估計沒有把這個領域作為重點去研究，所以滯后了點。”嚴躍進說。

提振二手房市場行情

家住佛山、最近在看房的張女士也較為青睞“帶押過戶”這種模式。“我看二手房都是優先選已經繳清貸款的房子，就是怕業主拿我的首付去還貸，中間有個時間差，我怎么保證我的首付不會出問題。”張女士說。

事實上，確實存在借墊資的名義來違規挪用資金的操作，例如業主做生意遇到資金困難，可能會借賣房名義來變相騙取買家的資金。此類墊資使得交易的周期變長，尤其是在市場波動和政策調整的情況下，交易的不確定性和風險大大增加。

嚴躍進表示，過去一些城市的操作僅僅停留在“讓買賣登記同時進行”的模式，其前提是，房東已經償清了貸款。而更為實質的問題即“如何讓賣家不用籌集款項償還貸款”并沒有破解。“帶押過戶”此類模式具有兩個積極的意義：第一、破解了“如何讓房東不籌錢償還貸款”的問題。通過此類新操作，房東出售房產的顧慮和籌資壓力減少，這也使得購房者的顧慮和擔憂減少了，這樣二手房的交易自然就變得容易和順暢。第二、此類模式下，交易流程也是在簡化和優化的，甚至可以實現讓買賣、過戶、登記在一日內完成。類似政策和模式自然是親民的、優化的、備受稱贊的。

目前，二手房市場正從“低迷期”中逐步復蘇，二手房價格接近底部，市場預期已經從底部回升。根據貝殼研究院《二手房市場半年報》顯示，今年二季度成交量較2020年、2021年同期分別下降了32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降了6%和40%。貝殼研究院監測數據顯示，7月二手房成交量環比穩中有升，同比自去年年中以來首次止降轉增；8月二手房市場活躍度較上月有所減弱，成交量環比下降，但同比連續第二個月增長，并且增幅擴大。

“帶押過戶”模式能否進一步提振二手房市場行情？嚴躍進稱，“帶押過戶”對于激活房東積極掛牌和出售二手房等具有積極的作用。二手房的出售信心和活躍度增加，其對于購房需求尤其是改善型購房需求的釋放具有積極的作用。所以，“帶押過戶”政策其實是盤活二手房資源、加快二手房流通、以二手房交易活躍帶動一手房交易活躍等方面的重要政策，對于激活四季度房屋交易市場、促進房企新房項目銷售等都有非常重要的作用。