【資料圖】

馬上迎來2022四季度，當下土地市場的現狀是，地方國企和城投公司撐起了土地市場的幾乎“整片天”。

但“拿地一時爽，開發坑里躺”，近兩年，地方平臺類公司拿到的地塊，或是總價較高，或是盈利空間較小，或是位置比較偏遠，項目開發能力、運營能力倍受考驗，如何實現這些項目入市去化，是各平臺類公司面臨的重要課題。

入市率較低

2021年集中供地以來，土拍熱度高開低走。在2021年一批次市場火熱的階段，規模房企積極拿地，而在土地市場熱度急劇下滑后，民企逐漸失聲，央企國企與地方城投平臺類公司的身影出現得更加頻繁，成為拿地主力。

如深圳第三批次集中供地共成交11宗地塊，9宗被地方城投公司獲得；無錫第三批成交的20宗地塊，15宗被城投公司獲得；廣州第三批成交13宗地塊，城投公司拍下其中9宗。

地方平臺進場，背后的一些數據值得關注。

從開工率來看，城投平臺類公司的拿地開工率明顯低于規模房企。據克而瑞統計，比如，在2021年第一批成交地塊中，規模房企拿地開工率高達61%，而平臺類公司拿地開工率23%。

此外，地方平臺所主導項目的入市率也較低。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜介紹，按正常開發節奏，2021年成交的地塊將在今年陸續入市形成市場供應。但自去年下半年以來，由于市場持續下行，地方平臺公司托底拿地成為常態，疊加銷售表現低迷，導致項目整體開發入市節奏較慢。

根據中國指數研究院監測，截至今年8月末，在22個重點城市中，2021年成交的土地出讓項目取得預售證進入市場供應的比例為32.3%，其中，由地方國資平臺主導的項目入市率僅9%。

分城市來看，22城中，僅北京、合肥、杭州、廣州、青島、長春這6個城市地方國資主導的項目入市率在兩成以上。其中，在南京、武漢、濟南、沈陽，地方國資主導的項目入市率均在5%以下。

拿地多在郊區 盈利空間相對狹窄

在2021年以來各城市的集中供地中，克而瑞指出，五輪集中供地中，平臺類公司底價拿地的金額占比達到近8成，遠高于溢價拿地。所拿地塊也更多集中在城市郊區、位置相對偏遠，普遍以剛需型產品為主。

從集中供地的批次來看，2021年平臺類公司郊區托底更為明顯。如在2021年首輪集中供地中市場較為火熱，平臺類公司拿地在寧波、福州等城市幾乎全部位于城市外圍區域。實際上，無論是成交建面占比亦或是地塊數量占比，平臺類公司2021年在郊區拿地比例均在60%以上。

到了2022年，平臺類公司拿地中郊區占比有所下降，建面占比下降3個百分點、地塊數量占比下降7個百分點，這與2022年部分城市為了維穩土地市場信心、吸引房企參拍而大幅增加優質核心地塊不無關系。最為明顯的是非平臺類公司，2022年拿地中郊區建面占比僅為46%，較2021年下降14個百分點。

從盈利空間來看，不同類型房企拿地的盈利空間也有所不同。CRIC統計了2022年上半年不同類型房企拿地的房價地價差和地價房價比兩個指標，明顯可以看出，國企央企、品牌民企拿地平均房價地價差和地價房價比都高于平臺類公司。

國企央企和品牌民企，不僅拿地總價高，且地價房價比也相對偏高，但房價和地價之間仍保有較高的差距，以保證客觀的盈利空間，地塊貴但賺錢。此類項目給國企央企、品牌民企留出較大建造空間，可打造高品質項目。相對地，城投類公司拿地總價偏低，且地價房價比也偏低，房價地價差也不及上一類房企，對于這種類型的項目，普遍以剛需型產品為主。

據統計，2022年上半年城投類公司拿地的平均地價房價比為0.48，房價地價比為13561元/平方米。原因在于城投類公司出手拿地的主要目的是穩地市、防流拍，以底價成交為主要的拿地方式，所以普遍由地方平臺競得的地塊都不是熱點地塊、核心地塊，整體的土地成本較低，售價也較低。

例如成都的郫都區、青白江、新都區，拿地的可售樓板價僅有3000-6000元/平方米，地塊的銷售指導價則在11000-15000元/平方米左右，與地價相比還有9000元/平方米左右的空間，從價差空間來看，是不如規模房企（國央企及品牌民企）拿地的價差大的，但是從地價房價比來看卻明顯低于規模房企，此類項目需要走“薄利多銷”的路線，保證快速去化，方能實現盈利。

需警惕財務風險

對于上述現象，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新開工已經連續17個月下降了，這與地產行業整體下行密切相關，銷售端低迷，融資渠道受限，開發商內源融資和外源融資都有明顯的下降，導致開發商開工的積極性低，這是項目入市率下降的主要原因。

此外，有業內人士認為，地方城投平臺類公司，拿到地塊之后要找合作開發商，所以流程要比房企直接拿地更復雜。一般情況下，開發商拿一塊地，已經做好了前期調研，要打造什么樣的產品，什么時候入市，前期就做好了大致安排，但托底的平臺類企業沒有這么詳細的計劃，所以開工入市更慢。

李宇嘉進一步提出，要提高入市率，最重要的還是需求端的復蘇，需求復蘇、促進回款才能解決企業的一部分資金困難，后續才有拿地和開工的動力。

但如今來看，樓市需求端的復蘇態勢仍不明顯，拿地遲遲不開發和其主導的項目供應節奏偏慢，對于當下城投公司本身以及當地樓市都會造成一定影響。

克而瑞指出，整體來看，地方城投平臺類公司經營難度在加大。且考慮到近年來城投債規模的不斷攀升、地方債務風險逐漸顯露，地方政府的隱性債務風險尚有待妥善的防范和化解。城投保持自身資產價值的穩定，提高自身經營能力以更好地應對市場化經營的挑戰，是當下的關鍵。

嚴躍進表示，城投公司拿地托底的背后不完全是一種市場化的行為，所以要警惕風險。拿地實際上對城投公司形成了一些新的資金壓力，它的這種脆弱性提醒我們要防范新的金融風險和房地產風險。

陳文靜指出，對于市場基本面較好、短期庫存出清周期較短而地方國資平臺占比較高的城市，若地方國資平臺項目不能及時入市，則易造成這些城市供應端無法及時補充，或將對需求釋放造成拖累，有些地方甚至可能出現新房供不應求的情況。

END