全球百事通！人民幣匯率破7，對地產影響幾何？

來源：地產資管網微信號時間：2022-09-17 18:45:20

作者 | 楊凱

編輯 | 夏縣明、梁秀杰

視覺 | 張愛

(資料圖片僅供參考)

責編 | 韓瑋燁

9月15日晚，時隔兩年，人民幣對美元匯率在離岸市場再次“破7”，同時，在岸人民幣對美元匯率也破“7”在即。這是自2020年8月以來，人民幣對美元匯率首次跌破7.0的重要支撐位。

圖1：人民幣匯率走勢圖

數據來源：金投網

為什么人民幣破7？

今年3月下旬，人民幣對美元匯率開啟一波下行。

人民幣匯率一路走低主要是因為美國加碼貨幣政策調整。今年以來，為了抗通脹，美國已經連續4次加息，第5次即將落地，未來還會持續加碼。

在美元持續走強的背景下，SDR(特別提款權)籃子里其他儲備貨幣對美元都大幅度貶值，但和其他非美元貨幣相比，人民幣貶值相對較小，而且人民幣對其他非美元貨幣都在升值，所以人民幣并沒有出現全面貶值。

雖然近期人民幣兌美元較快貶值，且短期猶存貶值壓力。但專家一致認為，人民幣不存在持續貶值的基礎。中國外匯市場運行正常，跨境資金流動有序，受美國貨幣政策的溢出效應可控。中國經濟長期向好的基本面沒有變，加上人民銀行仍有充足的穩匯率政策工具，匯率問題不會掣肘貨幣政策調控。在短期內，雙向波動應該是一種常態。長期來看，世界對人民幣的認可度會不斷增強。

人民幣貶值，對房地產影響在哪里？

從房地產開發景氣指數來看，房地產開發景氣指數與匯率水平大體呈現負相關性。對于國內地產投資信心的減弱，一定程度使得資金外溢，使得資產價值下降，匯率水平提高。反過來講，人民幣對美元匯率如果持續貶值，也會導致一定程度的資本外流，從而對資產價格形成挑戰。

圖2：2022年2月-9月房地產開發景氣指數與匯率水平

數據來源：國家統計局

另一方面，美元升值將會加速“收割”國內房地產。

人民幣貶值意味著房企美元債將要換更多的錢，目前國內房企美元債大多發行于國內地產高峰時期的2012-2018年之間。

2011年前后，由于境外貨幣政策寬松，人民幣匯率單邊升值。國內企業開始加速發行美元債，而當時發行美元債時人民幣兌美元匯率基本處于6.2-6.5之間。但隨著美聯儲今年進入加息通道以來，人民幣加速貶值，加上國內房地產行業的不景氣，導致國內房地產企業雪上加霜。

如果以6.9左右的匯率換算，當年人民幣高位時所發行的美元債，如今償還需要額外增加6%-12%的成本。按融資10億美元計算，相當于要比發行債券時多增加6000-12000萬美元的成本，折算下來的也相當于要多付出4.2-8.3億人民幣。

而根據同花順(300033)數據顯示，從債務規模來看，今年10月也將是房企們的償債高峰期，規模近千億，且未來數月，仍是美元償債的高峰期。

圖3：2022年2-9月房企到期債券數

數據來源：wind

保地產還是保匯率？

若只是單純的從房價和匯率的角度出發，如果要保房價，貨幣政策就不能收緊，反而還要不斷放水，但這勢必對人民幣帶來貶值壓力，匯率破7就不令人意外。同樣，如果要保匯率，地產就必然要持續承壓。

但是從整個地產行業及資產價值來看，地產是匯率“勝負手”，企穩反彈的地產一方面有助于遏制美元上行的勢頭，另一方面能夠降低人民幣匯率的風險屬性，充分發揮資產分散化優勢吸引資本流入。相反如果地產銷售和居民端貸款不能明顯改善，人民幣未來一段時間將持續貶值。

因此，在本輪周期中，保地產就意味著保匯率。

破“7”之后，人民幣走向何方？

中信證券聯席首席經濟學家明明指出，在強美元的大背景下，人民幣匯率是否破“7”這一關鍵點位已經沒有那么重要，應理性看待國際形勢復雜多變下匯率的波動。

他指出，中國央行可用于穩定匯率的政策工具較為豐富，包括但不限于啟動逆周期因子、調節企業跨境融資宏觀審慎調節參數等。其中，逆周期因子將直接作用于人民幣對美元中間價報價模型，從歷史經驗看，該工具對于應對人民幣持續的單邊貶值行情非常有效。

結語

不過，從各位首席經濟學家觀點看來，人民幣匯率指數總體仍將保持穩定，東方金誠首席宏觀分析師王青認為，接下來美元還可能保持階段性強勢，人民幣兌美元可能仍存在一定貶值壓力。不過，隨著國內經濟修復勢頭增強，加上我國國際收支狀況有望保持順差局面，人民幣貶值預期很難有效聚集，短期“破7”并非意味著人民幣匯價將出現新一輪大幅下行過程。

從房地產的角度來看，如果在“金九銀十”傳統地產銷售黃金期，地產企業企穩反彈趨勢明顯，將對人民幣匯率提供一個堅強支撐。

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