銷售規(guī)模同比下降60%，土儲布局以長三角為主，凈利潤首次出現(xiàn)虧損，三道紅線踩線一條。

(相關(guān)資料圖)

◎ 作者 / 沈曉玲、張少賢

■■■

核心觀點

【業(yè)績規(guī)模大幅下滑，江蘇省銷售占比超六成】2022年上半年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額196.1億元，較去年同期相比小幅下降60.1%，降幅大于高于百強(qiáng)房企50%的平均收縮。同期實現(xiàn)合約銷售面積140.9萬方，同比下降51.5%，銷售均價達(dá)13919元/平方米，同比下降17.7%。盡管舉辦“五一好房超燃購”、“26周年慶”、“弘粉嗨購節(jié)”等集團(tuán)營銷活動，但促銷效果有限。從合約銷售額的區(qū)域分布來看，2022年上半年弘陽66%的合約銷售額分布在長三角，江蘇省合約銷售貢獻(xiàn)度較去年年底提升6個百分點至56%。從江蘇省內(nèi)單城市的市場地位來看，弘陽僅淮安、常州、徐州、南京4個城市入圍該城市2022年上半年度CRIC銷售排行榜，本土市場占有率均有所下降。

【上半年無新增土儲，土地儲備聚焦大江蘇】截至2022年6月30日，弘陽共擁有1679.5萬平方米土地儲備，總規(guī)模較2021年末下降10.6%，盡管土儲規(guī)模縮減，但按照目前的銷售情況和增長速度來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售。從土儲分布上看，與2021年年底格局變動不大，長三角土儲建面占比66%，其中江蘇省土儲占總土儲比重達(dá)53%。未來弘陽銷售仍以長三角為主，因此短期內(nèi)土儲分布不會產(chǎn)生較大的格局變動。

【營收規(guī)模同比基本持平，計提減值準(zhǔn)備影響凈利】2022年上半年，弘陽營業(yè)收入為126.1億元，同比下降2.7%。營收主要由物業(yè)銷售、商業(yè)和酒店經(jīng)營三部分組成，其中物業(yè)銷售收入為122.9億元，占比97.4%，商業(yè)和酒店經(jīng)營收入分別為3.1億元和0.12億元，占比合計2.6%。從預(yù)收賬款儲備來看，預(yù)收賬款覆蓋營收倍數(shù)（預(yù)收賬款/2021年全年營收）為1.05，可為下半年的營收提供支撐。同時管理層表示，下半年將堅持“保交付，保民生，保穩(wěn)定”經(jīng)營策略，保證項目交付即為保證下半年營收的穩(wěn)定。期內(nèi)弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)毛利潤18.3億元，同比下降33%，毛利率下降6.6個百分點至14.5%，凈利潤虧損4.1億元，歸母凈利潤虧損0.1億元，凈利潤出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)出現(xiàn)非經(jīng)常性損益，一方面由于計提了5億的存貨減值，同時受匯率波動影響美元債也產(chǎn)生4億的匯兌損失。

【三道紅線踩線一條，急需解決企業(yè)流動性問題】截止至2022年中期，弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為59.4%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.8%，維持在監(jiān)管閾值內(nèi)。現(xiàn)金余額95億元，相比2021年末減少40.8%。短期債務(wù)134.3億元，相比2021年末規(guī)模增長18%，根據(jù)中報，盡管上半年弘陽已經(jīng)通過出售聯(lián)營公司、合營企業(yè)獲得收益，但截止2022年中期現(xiàn)金短債比僅為0.7，低于監(jiān)管紅線要求，三道紅線處于黃檔。不僅如此，弘陽8月未能在寬限期結(jié)束前支付2025年到期的3.5億美元票據(jù)的利息，且未及時提供除公告外的信息，惠譽(yù)撤銷弘陽集團(tuán)有限公司及其子公司弘陽地產(chǎn)信用評級，進(jìn)一步收窄弘陽融資渠道，為緩解流動性壓力弘陽開始出售項目股權(quán)促進(jìn)資金回流，根據(jù)8月15日企業(yè)披露公告顯示，將以8.57億元出售廣州白云項目34%股權(quán)及銷售貸款回籠資金。

01

銷售

業(yè)績規(guī)模大幅下滑

江蘇省銷售占比超六成

合約銷售規(guī)模降幅超六成，打折促銷拉低均價。2022年上半年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額196.1億元，較去年同期相比下降60.1%，降幅高于百強(qiáng)房企50.7%的平均收縮。同期實現(xiàn)合約銷售面積140.9萬方，同比下降51.5%，銷售均價達(dá)13919元/平方米，同比下降17.7%。上半年弘陽先后舉辦“五一好房超燃購”、“26周年慶”、“弘粉嗨購節(jié)”等集團(tuán)營銷活動，其中項目最低折扣可達(dá)7折，一定程度上壓低了上半年的銷售均價。

江蘇省內(nèi)銷售貢獻(xiàn)率提高6個百分點，省內(nèi)市占率有所下滑。從合約銷售額的區(qū)域分布來看，2022年上半年弘陽66%的合約銷售額分布在長三角，江蘇省合約銷售貢獻(xiàn)度較去年年底提升6個百分點至56%。從江蘇省內(nèi)單城市的市場地位來看，弘陽在江蘇省13個城市中已布局11?城，根據(jù)CRIC發(fā)布的《2022年上半年企業(yè)銷售排行榜》?來看，弘陽僅淮安、常州、徐州、南京4個城市入圍該城市2022年上半年度CRIC銷售排行榜，從入圍榜單類別和榜單排名上看，本土市場占有率均有所下降，其中，常州全口徑金額榜單排名從2021年底的第12名下降至2022年上半年的第24名，作為發(fā)家地的南京2022年度僅入圍了全口徑面積榜單，且排名從2021年底的第9名下降至第14名。安徽省、浙江省的銷售金額占比較2021年底下降11個百分點，珠三角地區(qū)銷售金額占比相比2021年底有小幅度上升。

? 11個城市分別為常州、鹽城、南通、淮安、蘇州、無錫、南京、揚(yáng)州、徐州、宿遷、鎮(zhèn)江

?宿遷、鹽城、南通、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州未發(fā)布《2022年上半年企業(yè)銷售排行榜》

02

土儲

上半年無新增土儲

土地儲備聚焦江蘇省

期內(nèi)無新增土儲，土儲可支撐未來三到四年銷售。截至2022年6月30日，弘陽共擁有1679.5萬平方米土地儲備，總規(guī)模較2021年末下降10.6%，盡管土儲規(guī)模縮減，但按照目前的銷售情況和增長速度來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售。

土儲分布與銷售分布相呼應(yīng)，聚焦深耕江蘇省。從土儲分布上看，與2021年年底格局變動不大，長三角土儲建面占比66%，其中江蘇省土儲占總土儲比重達(dá)53%。其次，中西部土儲建面占比為21%較2021年底下降1個百分點，珠三角和環(huán)渤海占比較低，均為6%。從城市能級來看，一二線城市土儲占比為46%，三四線城市土儲占比為53%，基本與較去年年底持平。未來弘陽銷售仍以長三角為主，因此短期內(nèi)土儲分布不會產(chǎn)生較大的格局變動。

03

盈利

營收規(guī)模同比基本持平

計提減值影響凈利

營收同比小幅下降，物業(yè)銷售部分占比97.4%。2022年上半年，弘陽營業(yè)收入為126.1億元，同比下降2.7%。營收主要由物業(yè)銷售、商業(yè)和酒店經(jīng)營三部分組成，其中物業(yè)銷售收入為122.9億元，占比97.4%，商業(yè)和酒店經(jīng)營收入分別為3.1億元和0.12億元，占比合計2.6%。從預(yù)收賬款儲備來看，預(yù)收賬款覆蓋營收倍數(shù)（預(yù)收賬款/2021年全年營收）為1.05，可為下半年的營收提供支撐。同時管理層表示，下半年將堅持“保交付，保民生，保穩(wěn)定”經(jīng)營策略，保證項目交付即為保證下半年營收的穩(wěn)定。

凈利潤首次出現(xiàn)虧損。2022年上半年，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)毛利潤18.3億元，同比下降33%，毛利率下降6.6個百分點至14.5%，毛利和毛利率的下降主要是由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)較多低毛利項目。2022年上半年企業(yè)凈利潤虧損4.1億元，歸母凈利潤虧損0.1億元，凈利潤出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)出現(xiàn)非經(jīng)常性損益，一方面由于計提了5億的存貨減值，同時受匯率波動影響美元債也產(chǎn)生4億的匯兌損失。

04

負(fù)債

三道紅線踩線一條

急需解決企業(yè)流動性問題

現(xiàn)金償債壓力加大，惠譽(yù)撤銷資信評級。截止至2022年中期，弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為59.4%，與去年年底基本持平。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.8%，較去年年底下降1.3個百分點，維持在監(jiān)管閾值內(nèi)。現(xiàn)金余額95億元，相比2021年末減少40.8%。短期債務(wù)134.3億元，相比2021年末規(guī)模增長18%，根據(jù)中報，盡管上半年弘陽已經(jīng)通過出售聯(lián)營公司、合營企業(yè)獲得收益，但截止2022年中期現(xiàn)金短債比僅為0.7，低于監(jiān)管紅線要求，三道紅線處于黃檔。

不僅如此，由于弘陽8月未能在寬限期結(jié)束前支付2025年到期的3.5億美元票據(jù)的利息，且未及時提供除公告外的信息，惠譽(yù)撤銷弘陽集團(tuán)有限公司及其子公司弘陽地產(chǎn)信用評級，進(jìn)一步收窄弘陽融資渠道，為緩解流動性壓力弘陽出售項目股權(quán)促進(jìn)資金回流，根據(jù)8月15日企業(yè)披露公告顯示，將以8.57億元出售廣州白云項目34%股權(quán)及銷售貸款回籠資金。

排版丨太陽

更多中報點評

中報點評01 | 仁恒置地：扣代建業(yè)績同比增長，營收下降但毛利率上升

中報點評02 | 越秀地產(chǎn)：上半年業(yè)績同比增長，TOD邁入全國化布局

中報點評03 | 金輝控股：非受限現(xiàn)金短債比降至0.62，亟需盤活資金

中報點評04 | 中海地產(chǎn)：凈利率降至17%，未來積極關(guān)注并購機(jī)會

中報點評05 | 保利置業(yè)：拿地仍然積極，三條紅線指標(biāo)有待改善

中報點評06 | 綠地控股(600606)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)承壓，現(xiàn)金流保持穩(wěn)定

中報點評07 | 眾安集團(tuán)：投資聚焦重點城市，亟需優(yōu)化運(yùn)營降費(fèi)增效

中報點評08 | 港龍中國：從土地為王到現(xiàn)金為王，三道紅線維持綠檔

中報點評09 | 金地集團(tuán)(600383)：深申兩城銷售額超百億，土儲權(quán)益維持低位

中報點評10 | 綠城中國：有信心完成3100億目標(biāo)，未來投資收斂聚焦

中報點評11 | 龍湖集團(tuán)：穿越周期更強(qiáng)壯，經(jīng)營性收入保持超30%增長

中報點評12 | 建發(fā)國際：銷售提速穩(wěn)健擴(kuò)儲，融資成本保持低位

中報點評13 | 美的置業(yè)：審慎投資皆為收并購，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍踩線

中報點評14 | 碧桂園：持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營降負(fù)債，凸顯發(fā)展韌性

中報點評15 | 金科股份(000656)：回款率創(chuàng)新高，積極應(yīng)對資金壓力

中報點評16 | 合景泰富：積極做好債務(wù)管理，多元化迎來收成期

中報點評17 | 龍光集團(tuán)：長期面臨債務(wù)困擾，經(jīng)營遭遇較大挑戰(zhàn)

中報點評18 | 大悅城(000031)控股：銷售目標(biāo)完成不足四成，三道紅線處于黃檔

中報點評19 | 榮盛發(fā)展(002146)：凈利潤持續(xù)虧損，負(fù)債承壓仍處橙檔

中報點評20| 萬科地產(chǎn)：量入為出、穩(wěn)健經(jīng)營，信用評級保持行業(yè)領(lǐng)先

中報點評21 | 招商蛇口(001979)：銷售升至行業(yè)第六，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

中報點評22 | 遠(yuǎn)洋集團(tuán)：歸母凈利潤首次虧損，債務(wù)風(fēng)險上升

中報點評23 | 濱江集團(tuán)(002244)：財務(wù)穩(wěn)健，銷售目標(biāo)兌現(xiàn)良好

中報點評24 | 保利發(fā)展：財務(wù)優(yōu)勢突出，積極投資一二線

中報點評25 | 新城控股(601155)：投資全面收縮，三條紅線維持綠檔

中報點評26 | 中南建設(shè)(000961)：有息負(fù)債大幅壓降，獲AMC紓困項目仍在推進(jìn)

中報點評27 | 融信中國：凈利潤虧損46億，運(yùn)營風(fēng)險巨大

中報點評28 | 中國金茂：投資較為謹(jǐn)慎，多渠道融資降低成本

中報點評29 | 雅居樂：積極回籠資金去杠桿，總有息債下降

中報點評30| 祥生控股集團(tuán)：積極推動現(xiàn)金回款，促進(jìn)債務(wù)償還

?中報點評32 | 華僑城A：“文旅+地產(chǎn)”盈利優(yōu)勢削弱，財務(wù)穩(wěn)健提升抗周期能力?

中報點評33 | 華發(fā)股份(600325)：逆勢躋身TOP20，優(yōu)質(zhì)基本面助力穿越周期

中報點評34 | 旭輝集團(tuán)：合作項目風(fēng)險加大，利潤與流動性承壓

中報點評35 | 中梁控股：強(qiáng)化組織，開源節(jié)流應(yīng)對債務(wù)壓力

中報點評36 | 陽光城(000671)：加快資產(chǎn)處置速度，保障項目按時交付

中報點評37 | 華潤置地：聚焦一二線重點城市，“3+1”多元業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展

中報點評38 | 正榮地產(chǎn)：業(yè)績承壓盈利探底，債務(wù)困局待解

中報點評39 | 時代中國：城市更新進(jìn)程放緩，需提升短期資金籌措能力

中報點評40| 大唐集團(tuán)控股：完成優(yōu)先票據(jù)交換要約，但債務(wù)風(fēng)險仍在

中報點評41 | 上坤地產(chǎn)：預(yù)收賬款覆蓋2倍營收，票據(jù)交換要約緩解年內(nèi)償債壓力

中報點評42 | 朗詩綠色管理：輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型基本完成，仍面臨較高債務(wù)風(fēng)險

中報點評43 |中交地產(chǎn)(000736)：拿地較為積極，營收增長也需提升盈利

中報點評44 |德信中國：下半年銷售承壓，出售資產(chǎn)回籠資金

中報點評45|中駿集團(tuán)：資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，未來可售貨值相對充裕

中報點評46|建業(yè)地產(chǎn)：積極借力國資入股和紓困基金

本文版權(quán)歸克而瑞研究中心所有 未經(jīng)授權(quán)請勿轉(zhuǎn)載

以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊觀點，僅供參考

本文首發(fā)于微信公眾號：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。