近日，北京中國鐵建(601186)國際公館的多位購房人向新京報記者反映：“我們購買了中國鐵建國際公館的房子，存在多處虛假宣傳的問題，其中包括人車分流無法實現(xiàn)、部分樓棟干掛石材變成真石漆等。我們與開發(fā)商交涉多次，但相關(guān)問題至今未得到完全解決。”

對此，中國鐵建北京公司相關(guān)工作人員回應(yīng)新京報記者稱，目前只能解決電梯間貼磚等問題，其他問題確實無法解決，建議購房人尋求其他相關(guān)途徑解決問題。

(資料圖片僅供參考)

焦點1：人車分流無法實現(xiàn)？

公開信息顯示，中國鐵建國際公館位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，于2019年10月取得預售許可證，整體限價約為5.3萬元/平方米（含全裝修）。該項目的開發(fā)商是北京昊遠置業(yè)有限公司（簡稱“北京昊遠公司”），為中國鐵建旗下公司。

回憶買房的過程，周慶（化名）告訴新京報記者：“2020年5月，我購買了中國鐵建國際公館的一套約90平方米商品房。我與開發(fā)商北京昊遠公司簽訂了購房合同，根據(jù)合同約定，北京昊遠公司應(yīng)于2022年10月19日前交房。”

“在售房時，中國鐵建國際公館對外宣傳，百分之百人車分流，設(shè)置三大專屬車庫出入口，車輛駛?cè)胄^(qū)后，直接通往地下車庫。然而，臨近交房的日子，我和鄰居們卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)不可能實現(xiàn)人車分流。”周慶進一步表示，目前，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙顯示，中國鐵建國際公館僅有一個車庫直通小區(qū)外部，其他車庫出入口均設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部，一旦開放，進出車輛不可避免地會在小區(qū)內(nèi)部穿行，無法實現(xiàn)人車分流，存在安全隱患。

據(jù)周慶介紹，中國鐵建國際公館前期宣傳，人車分流，車輛駛?cè)胄^(qū)后，直接通往地下車庫。受訪者供圖

周慶表示，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙顯示，小區(qū)只有一個車庫直通小區(qū)外部。受訪者供圖

對于上述人車分流的問題，北京昊遠公司的相關(guān)工作人員于近期在購房人微信群中回復稱，經(jīng)與交通局初步溝通，現(xiàn)場踏勘小區(qū)北側(cè)道路為單向車道，北側(cè)道路不會存在車流雙向交叉擁堵的現(xiàn)象。后期物業(yè)服務(wù)公司會根據(jù)實際車流情況，在北側(cè)車庫出入口滿足車輛出行的情況下，南側(cè)車庫出入口不開放。如遇特殊情況，將臨時開啟南側(cè)車庫出入口，在臨時啟用狀態(tài)下，對南側(cè)車行道放置隔離墩或隔離欄桿等，并安排人員現(xiàn)場進行管理，避免出現(xiàn)人車交叉通行，確保人行及車行安全。

對于這樣的回復，部分購房人表示不認可。“開發(fā)商在平時只開北側(cè)車庫出入口，如果遇到一些情況才開啟南側(cè)車庫出入口，還是沒有兌現(xiàn)之前的承諾。而且，一旦開發(fā)商開啟南側(cè)車庫出入口，根本無法實現(xiàn)人車分流，存在安全隱患。”王梅（化名）如是說。

8月9日，新京報記者以購房人身份與北京昊遠公司方面取得聯(lián)系，該公司的相關(guān)工作人員表示：“我們建了三個門（車庫出入口），如果只開北門，確實保證了人車分流。如果開啟南門，也會有一定的措施保障業(yè)主安全，但具體在什么情況下開啟南門，那就是物業(yè)管理公司的事了，我們是開發(fā)方。”

焦點2：小戶型樓棟首二層干掛石材變真石漆？

除了人車分流的問題，部分購房人聲稱遭到了“高低配”對待。

李紳（化名）告訴記者：“在售房時，開發(fā)商銷售宣傳展示的電梯廳大堂是瓷磚通鋪，樣板間外墻貼瓷磚。可是，到了今年初，我們才得知小區(qū)公共區(qū)域交付標準分高配、低配兩種，只有150平方米大戶型所在的樓棟才屬于高配，首層及標準層電梯廳的墻、地面均貼瓷磚，與前期宣傳一致。而其他戶型所在樓棟均屬低配，僅首層貼瓷磚，其他樓層電梯廳均為大白墻。”

此外，部分購房人表示，中國鐵建國際公館對外出售時，開發(fā)商宣傳稱，外立面首層、二層是干掛石材，其他標準層采用真石漆。不過，實際上，同一小區(qū)各個樓棟的外立面并不一樣，低配的樓座并沒有干掛石材，全部用的是真石漆，而高配的樓座與宣傳一致。此外，無論是高配、還是低配，封閉樓梯間僅為水泥踏步，地下車庫也是水泥地面，這與開發(fā)商在售房時宣傳的“防滑貼磚、環(huán)氧地坪”不符。對于上述問題，部分購房人提供了中國鐵建國際公館銷售人員的微信記錄和宣傳材料等予以證實。

據(jù)部分購房人介紹，中國鐵建國際公館銷售人員在微信中表示，外立面首層、二層是干掛石材。受訪者供圖

部分購房人質(zhì)疑，同一小區(qū)出現(xiàn)不同的外立面。受訪者供圖

針對裝修材料的問題，北京昊遠公司的相關(guān)工作人員于近期在購房人微信群回應(yīng)稱，80、89（平方米）戶型樓棟地下及地上電梯前室均貼地磚加墻磚，開敞樓梯間地面及樓梯踏步粘貼瓷磚。封閉樓梯間不具備貼磚條件，可采用環(huán)氧地坪或保持原預制樓梯效果兩種方案，依據(jù)業(yè)主確認后的意見進行做法確認。車庫地面采用環(huán)氧地坪地面做法，車庫坡道采用防滑耐磨坡道，車庫墻面粉刷彩色裝飾線。對于樓宇一、二層外立面的石材問題，3#、5#、10#樓首層和二層為預制構(gòu)件墻體，經(jīng)與預制構(gòu)件加工廠家溝通確認，外葉板不具備受力條件，無法懸掛石材，擬采用真石漆+局部鋁板+局部門頭石材（有條件）的方案。

新京報記者以購房人身份聯(lián)系北京昊遠公司，其相關(guān)負責人回應(yīng)稱：“我們要根據(jù)實際條件決定是否能外掛石材，只能說局部能掛石材。目前，確實不能解決3#、5#、10#樓首層和二層全部掛石材的問題，如果相關(guān)購房人覺得不妥，可以采取相關(guān)途徑解決。”

而據(jù)一位建筑行業(yè)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般建筑外立面從裝修檔次、裝修造價來看，從高到低依次為石材干掛、鋁單板、鋁塑板干掛、玻璃幕墻、外墻瓷磚、真石漆噴涂等。目前，市場上建筑外立面材料綜合單價從每平方米幾十元到上千元不等，不同材料成本相差較大。一般地，開發(fā)商在設(shè)計階段就會從壓縮成本方面考慮外立面裝修材料的選擇。

律師：開發(fā)商涉嫌虛假宣傳，購房人可提起訴訟

“從購房者提供的上述材料基本可以看出，開發(fā)企業(yè)行為涉嫌虛假宣傳。” 北京啟高律師事務(wù)所主任王利勇律師如是說。他進一步表示，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條專門對商品房銷售廣告的效力做了規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。“該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容。出賣人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。”

王利勇律師認為，綜合來看，小區(qū)人車分流管理、外立面等都屬于重要的生活居住設(shè)備設(shè)施，對購房人入住后的生活、房屋價值等都會有一定的影響。所以，上述購房人所提及的問題是有一定道理的，且一般情況下開發(fā)商也不會將所有的前期宣傳內(nèi)容都寫入合同，因此，開發(fā)商不能僅僅以合同約定為準。同時，在實踐中，法院、市場監(jiān)督部門等也會綜合全部的宣傳資料所展現(xiàn)的效果來判斷宣傳的性質(zhì)，而不是僅憑落在紙質(zhì)合同上的內(nèi)容搞“一刀切裁判”。此外，行業(yè)主管部門也可以憑借購房人提供的涉案材料進行調(diào)查處理。

關(guān)于上述問題的解決途徑，王利勇律師建議，相關(guān)購房人可以向當?shù)叵嚓P(guān)部門進行投訴，以尋求行政方面的救濟；如若救濟不成，可以向法院提起訴訟解決。

新京報記者 張建

編輯 武新 校對 付春愔

記者郵箱：zhangjian@bjnews.com.cn