不少房東由于不能按時(shí)收到租金，決定及時(shí)止損，收回房子，而租客們已經(jīng)交了租金卻隨時(shí)面臨著被房東掃地出門的可能。

近日，杭州、上海、成都、武漢等多地長(zhǎng)租公寓“爆雷”，多個(gè)城市相關(guān)部門、協(xié)會(huì)密集發(fā)布公告提示風(fēng)險(xiǎn)。

9月1日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》，提醒有公寓運(yùn)營(yíng)商采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，一旦出現(xiàn)“爆倉(cāng)”后又金蟬脫殼一走了之。

同日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)亦針對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上出現(xiàn)多家企業(yè)“爆倉(cāng)跑路”現(xiàn)象提醒廣大租客加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免經(jīng)濟(jì)損失。

8月21日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)外發(fā)布住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示，數(shù)家住房租賃企業(yè)因采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式出現(xiàn)“爆倉(cāng)”“跑路”，提示住房租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中需謹(jǐn)慎。

?

為何長(zhǎng)租公寓頻爆雷

2016年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告首次提出建立租購(gòu)并舉的住房制度，住房租賃企業(yè)獲得金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，長(zhǎng)租公寓企業(yè)在全國(guó)迅速發(fā)展壯大，房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到萬億級(jí)規(guī)模。

長(zhǎng)租公寓承托著年輕人的城市夢(mèng)，是他們?cè)谀吧鞘写蚱吹穆淠_點(diǎn)。但在經(jīng)歷了甲醛危機(jī)、金融貸等一系列風(fēng)波后，長(zhǎng)租公寓最近又出現(xiàn)一輪集中“爆雷”。

在杭州，有租客在8月27日曝出剛在長(zhǎng)租公寓友客交了2萬多元房租，中介就拿錢跑了;僅2天后，杭州又一家長(zhǎng)租公寓巢客被曝跑路。

在成都，巢客遇家、連合之家等多個(gè)包租公司突然失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。據(jù)媒體報(bào)道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬，涉及金額達(dá)3億元左右。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前疫情對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響在減弱，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)等節(jié)奏會(huì)加快，客觀上會(huì)使得租房等需求增加。而在疫情沖擊下，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)或已經(jīng)面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。這就使得部分租賃交易后續(xù)面臨很多新風(fēng)險(xiǎn)。

多市的風(fēng)險(xiǎn)提示都指出“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”是造成長(zhǎng)租公寓爆雷的重要原因。

“高進(jìn)低出”是指長(zhǎng)租公寓公司作為中間商，高價(jià)從房東手中租來房子，卻以低價(jià)租給租客。比如，友客公寓就以2400元/月的價(jià)格向房東租房子，卻轉(zhuǎn)手以1800元/月的租金租給租客。通常來說，中間商都是“賺差價(jià)”，為什么長(zhǎng)租公寓會(huì)出現(xiàn)“高進(jìn)低出”的現(xiàn)象呢?

嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“高進(jìn)低出”的方式實(shí)際上是長(zhǎng)租公寓企業(yè)討好房東和租客雙方，為了進(jìn)一步做大市場(chǎng)占有率的行為。

段和段律師事務(wù)所合伙人、律師劉春泉表示，過去很長(zhǎng)時(shí)間，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)都是做到一定規(guī)模后，套現(xiàn)發(fā)財(cái)，靠的是資本市場(chǎng)而不是業(yè)務(wù)本身。所以，不能完全以業(yè)務(wù)本身是否虧損作為唯一判斷依據(jù)。

劉春泉也表示，目前法律上對(duì)低于成本價(jià)銷售并未做約束。

“低于成本價(jià)出租本來是違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的，但2017年修訂《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》時(shí)‘經(jīng)營(yíng)者不得以排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為目的，以低于成本的價(jià)格銷售商品’的規(guī)定遭到刪除。” 劉春泉告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

但是，《反壟斷法》第十七條依然規(guī)定：“禁止具有市場(chǎng)支配地位的經(jīng)營(yíng)者從事下列濫用市場(chǎng)支配地位的行為：(一)以不公平的高價(jià)銷售商品或者以不公平的低價(jià)購(gòu)買商品;(二)沒有正當(dāng)理由，以低于成本的價(jià)格銷售商品。”

“通俗點(diǎn)說，這條規(guī)定針對(duì)的是行業(yè)巨頭。而在《價(jià)格法》中也無法找到相應(yīng)的依據(jù)，現(xiàn)在這種低于成本價(jià)銷售的情況，沒了法律依據(jù)，很難治理。”劉春泉說。

“長(zhǎng)收短付”指的是租客交半年甚至一年租金給長(zhǎng)租公寓，房東按月收到長(zhǎng)租公寓公司支付的房租。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了加快融資，采用長(zhǎng)收短付的方式，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可以獲得一部分沉淀資金，再利用這筆資金去拓展房源。當(dāng)然也造成一定風(fēng)險(xiǎn)，比如長(zhǎng)租公寓可以利用時(shí)間差，使用這筆錢從事金融活動(dòng)，或?yàn)槠髽I(yè)卷款潛逃創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

房東、房客如何維護(hù)權(quán)益

不少房東由于不能按時(shí)收到租金，決定及時(shí)止損，收回房子，而租客們已經(jīng)交了租金卻隨時(shí)面臨著被房東掃地出門的可能。

房東和房客要如何維護(hù)自己的權(quán)益?

劉春泉分析稱，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的違法行為要做區(qū)分，一種情況是，長(zhǎng)租公寓沒打算長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，就是以高收低租的形式兩頭騙錢，這種屬于犯罪，得通過經(jīng)偵報(bào)案，刑事追贓;另外一種情況是，企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，本來希望做大規(guī)模然后上市套現(xiàn)，結(jié)果疫情之下資金鏈斷裂，這種屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人應(yīng)該通過訴訟維權(quán)。

在實(shí)際操作中，這兩種情況很難區(qū)分。但正常生意失敗不用逃跑，公司是有限責(zé)任，股東只要出資真實(shí)，以出資為限承擔(dān)責(zé)任。

針對(duì)友客等長(zhǎng)租公寓“爆雷”事件，杭州房管部門表示，要加快推進(jìn)資金監(jiān)管工作，將對(duì)未按要求落實(shí)資金監(jiān)管工作的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)警示，同時(shí)加大宣傳，提高消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，多渠道了解市場(chǎng)租金水平，同時(shí)避免一次性繳納3個(gè)月以上租金。

根據(jù)要求，8月31日之后租賃企業(yè)賬戶將納入監(jiān)管。9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)需根據(jù)要求要求完成風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交。之后，房管部門將公開公示“白名單”租賃企業(yè)。屆時(shí)，選擇長(zhǎng)租公寓時(shí)一定要看清其是否“合規(guī)”。

近日，西安住建局聯(lián)合市金融工作局、人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)部制定了《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實(shí)施意見(試行)》(下稱《實(shí)施意見》)。

《實(shí)施意見》規(guī)定，“托管式”租賃企業(yè)在開展業(yè)務(wù)前與本市范圍內(nèi)的商業(yè)銀行簽訂《住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書》后，由企業(yè)在監(jiān)管銀行開立存量住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，此賬戶為該企業(yè)在我市范圍內(nèi)唯一監(jiān)管專用賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金、不得歸集其他性質(zhì)的資金。租客在通過租賃服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行租賃合同網(wǎng)簽備案時(shí)，會(huì)彈出提示框“是否接受租賃資金監(jiān)管”。租客可根據(jù)提示內(nèi)容勾選，凡未接受資金監(jiān)管的，雙方應(yīng)自行承擔(dān)交易資金風(fēng)險(xiǎn)。

各地發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示中也提醒租客警惕公司“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并建議選擇較短支付周期，一般不超過3個(gè)月。

嚴(yán)躍進(jìn)也提醒租客，要選擇信譽(yù)良好的公寓品牌，對(duì)于無照經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、列入異常經(jīng)營(yíng)、未報(bào)送開業(yè)信息、信用不良、存在違法違規(guī)記錄的公司，都是需要謹(jǐn)慎選擇的。對(duì)于一些品牌影響力小的長(zhǎng)租公寓，需要積極關(guān)注經(jīng)營(yíng)的狀況。(作者：孫維維)