吳亞軍的理解是：“這其實是過去幾年控房價、降杠桿、啟動內需、實現雙循環的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利于行業健康發展。”

一份尚未正式出臺執行的文件，成為過去半個月里地產行業討論關注的焦點。

地產圈內人士稱其為“三道四檔”，即監管部門設置了“三道紅線”，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，由此來對房企融資作出調控。

據媒體報道，8月20日，住建部和央行在北京召集了有12家房企參與的座談會，會議內容涉及“三道四檔”。

根據相關部委網站8月23日發布的信息，會議“為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則”。

近日，3家與會房企的相關人士向時代周報記者確認了“三道四檔”的存在，據透露，“在會議開會當天作為材料讓各家討論征求意見，會議結束后資料就上交”。眼下，當中有參會房企還將要向上遞交反饋意見。

盡管截至發稿，監管的“靴子”尚未明確落地，但地產開發商已經感覺到變化的來臨。

8月28日，龍湖集團董事長吳亞軍在內部發信稱，盡管龍湖忝列“綠檔”，仍應“朝乾夕惕”。

吳亞軍的理解是：“這其實是過去幾年控房價、降杠桿、啟動內需、實現雙循環的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利于行業健康發展。”

“紅橙黃綠”四檔劃分

按照地產行業人士的話，在歷年來房地產資金管控層面，監管部門從未如此細致地劃定具體臨界線。

據媒體報道，這“三道紅線”是指：剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍。

監管層根據房企越線的數量，將其分為“紅橙黃綠”四檔，并決定有息負債年增速的上限。

其中，沒有越線為綠色檔房企，上限為15%;一個指標、兩個指標越線，則會被分別歸為黃色檔和橙色檔，上限為10%和5%;三個指標均越線的紅檔，則不能新增有息負債。

踩線的房企不在少數。

根據Wind2019年年報數據，308家上市房企中，紅色檔房企、橙色檔房企、黃色檔房企各有56家、56家和108家，總計占7成;處在綠檔的房企為96家，占3成。綠色檔房企多為央企、國企以及負債情況較好的民企。

8月20日參會的12家房企各處在不同顏色的檔位。

在該人士看來，此次的監管政策是對過往地產調控思路的延續，金融監管部門本就對房地產持警惕態度，以防止房地產泡沫出現，成為威脅金融安全的“灰犀牛”。

“只不過這一次，監管用有息負債劃出了指標，設定了臨界值。”上述參會人士稱。

為了提振疫情之后的經濟發展，從年初至今的寬松貨幣政策，讓市場對放松地產宏觀調控有所預期。

8月30日，在另一位參會人士看來，在此時重申房地產金融審慎管理制度是一種表態，顯示了監管部門的決心。

降杠桿時代來臨

目前各種消息顯示，“三道四檔”確定了各家房企負債總量。換而言之，負債指標健康的房企，可以增加的規模會大，反之則亦然。

近日，華創證券固收團隊認為，若實施“三道四檔”，未來房企需要提高存貨周轉率，擴大預收款規模，以降低剔除預收款的資產負債率。

“統計中發現，剔除預收款的資產負債率指標未達標的房企居多，因此新政落地后，提高存貨周轉速度、擴大銷售或將是多數房企的選擇。”該團隊在報告中稱。

此外，該團隊還提示，房企銷售回款周期或將縮短，以保證經營性現金流的充沛;“短借長還”的行為或將減少，房企的負債結構有望改善。

近日，多位房企人士向時代周報記者表示，在他們看來，監管是鼓勵房企回歸經營、避免激進擴張。

在此約束下，房企若想維持融資端的擴張速度，則需要同步提高銷售及回款的速度，保證經營性現金流充沛，而非長期依靠“借新還舊”維持資金周轉。

這或許也意味著，房企正在向過往高杠桿高周轉高負債模式告別。

從目前各家在業績會上的回應來看，基本對“三道四檔”積極樂觀，且表示已主動降杠桿、減負債。

8月26日，融創董事長孫宏斌用“很從容”來回應此事。

他表示，公司早就開始調結構降杠桿降負債。

萬科總裁、首席執行官祝九勝也表示，萬科有能力有信心適應變化。他稱：“萬科保持現金為王。”

不少中小房企管理層也認為公司自身可以適應。

弘陽地產首席財務官申廣平在8月27日業績會上就表示，公司目前滿足三道紅線規定，也會繼續堅持在有財務約束下的規模利潤和杠桿的平衡增長。

在孫宏斌看來，按照規定，即使是綠檔的房企負債增速也不超過15%，這基本鎖定了房企的增速。

“三道四檔”實施后，規模化的房企特別是前十強房企的排位基本會固化，“沒有足夠規模的房企，基本不可能像此前一樣實現鯉魚跳龍門。”孫宏斌認為。

旭輝控股董事局主席林中則認為，優秀的企業會實施均衡發展的戰略，財務穩健以及堅持長期主義的企業會受益于這種政策;對于依靠高財務杠桿以及盈利能力弱的企業，“三道四檔”的影響可能會稍大一點。

警惕表外融資

盡管多家房企表示，并不擔憂融資監管的加強，但多位市場人士則認為，“三道四檔”實施細則需要更加細化。

“比如處在紅色檔的房企，一旦無法繼續獲得增量信貸資金，房企的資金鏈不排除會斷裂。”8月31日，一位大型國有銀行信貸部人士對時代周報記者這樣說道。

該人士同時也表示，應該警惕房企為了降負債會使表外融資大量增加的可能性。

近日，標普信評也指出，“三道四檔”將有效控制行業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金。

過往時間里，不少房地產開發企業通過收并購、合作等方式展開業務。體現在報表中，是長期股權投資在總資產中占比量的提升。

此外，采用合作開發模式的大部分重要信息并未公開披露，因此有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。

“為了降負債，現階段房企對債務進行存量管理，但今后會傾向于借助擴大少數股東權益規模來降低凈負債率，一旦聯營、合營的事件增多，明股實債的風險也可能上升。”上述信貸部人士對時代周報記者表示。（記者 楊靜）