公募房地產信托投資基金來了購買這類資管產品有何注意事項?

來源：經濟日報時間：2020-08-24 09:44:52

近日，中國證監會發布并實施《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》。這意味著，各大公募基金公司可上報這類全新資管產品——房地產信托投資基金(英文簡稱REITs)。

那么，對于普通投資者來說，該如何看待用基礎設施資產啟動公募REITs試點?購買這類資管產品有何注意事項?

公募REITs自20世紀60年代在美國推出以來，已在40多個國家、地區發行。其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店商場、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。部分證券研究機構推算，根據國外成熟市場公募REITs規模與GDP的比例，中國公募REITs市場規模可達6萬億元——這一業務無疑給公募基金行業帶來新的發展空間。

鵬華基金副總裁邢彪表示，市場對中國版公募REITs呼聲已久。一方面，我國基礎設施主要以債務融資方式籌措資金，多年以來負債模式有效匯集了公眾資金，支持了中國基礎設施發展。經過多年杠桿擴張，政府部門的杠桿率一路走高，目前負債空間已逐步收窄。在負債約束下，繼續開展基建投資存在較大資金缺口，特別是作為資本金的股性資金非常緊張，而公募REITs成為負債約束下打破基建投資瓶頸的有力工具。

另一方面，我國基礎設施投資經過多年迅猛發展形成的巨量優質基礎設施資產卻大量處于休眠狀態，無法進入市場流通。因此，基礎設施資產持有人無法通過盤活存量、投資增量模式滾動開發實現投資循環，只能靠負債融資模式為新項目籌措資金，制約了基礎設施發展。隨著公募REITs推出，將進一步完善我國多層次資本市場，有效引導長線資金投資基礎設施。

為何公募REITs選擇基礎設施資產試點?上海證券交易所債券業務中心總經理佘力在“2020年中國資產管理年會·公募REITs啟航與金融新趨勢”分論壇上表示，當前，穩基建是我國經濟穩增長的重要任務，但金融服務基礎設施建設的工具與手段仍以財政與傳統信貸為主。而以債務資金推動的邊際效應不斷遞減，相應產生了一系列問題。加快要素市場建設、釋放市場活力，為實體經濟提供新產品、新機制成為當前資本市場的重要使命。REITs在此背景下應運而生，也是深化資本市場供給側改革的重要舉措。

“作為低門檻、高質量、高透明度的金融產品，REITs試點能有效填補中國資產管理行業產品空白，滿足養老金、保險資金、銀行理財資金以及個人投資者的投資需求。”北京大學光華管理學院副院長張崢表示，公募REITs有兩方面特點：一是強制分紅機制，把回報及時發給投資者，同時能抑制資產管理人基于自身利益尋求擴張的沖動;二是穩定有成長性的現金流。公募REITs試點有助于促進中國資產管理行業回歸本源。

張崢建議，從投資者角度來看，要重點關注定價問題。要建立完善的市場定價機制，抑制市場投機。長期來看，應該加大REITs投資者教育，強化信息披露機制，完善整個監管體系。在全市場范圍內，應形成科學有效公開透明的估值與教育機制。

另外，對于REITs試點投資者還需關注幾個風險問題。張崢認為，普通投資者涉足公募REITs首先應避免合規風險，比如基礎設施資產的產權是否清晰，特許經營權是否可以合法轉讓，建設手續是否完整，包括立項、環評、用地、節能審查各個方面均應有完善手續;其次，要避免政策風險，如果涉及國有資產轉讓，稅收、地方政府審批等各相關方包括政府主體需要密切配合解決;再次，應避免道德風險，包括加強REITs的信息披露機制以及全生命周期合規監管等。(記者周琳)

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