今年上半年，全國發布的房地產調控政策已超300次，下半年房地產調控將怎么走?未來會否為了進一步刺激經濟復蘇，放松房地產調控?7月9日，中國人民大學中國宏觀經濟論壇發布專題報告指出，隨著疫情基本得到控制，各行各業全面復產復工，房地產市場正在快速恢復，超級分化格局進一步得到強化。超級分化的市場格局下，結構性風險更加凸顯，調控的定力和對精準度的要求進一步提升。未來我國房地產市場行業將在較長時間內呈現出“市場超級分化與政策堅定調控”并存的特征。

市場恢復勢頭良好

中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、中國宏觀經濟論壇(CMF)主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹代表論壇發布CMF中國宏觀經濟專題報告。秦虹指出，我國房地產市場在疫情之后正在快速恢復，相關指標的表現也相對不錯。

新房成交規模累計同比降幅持續收窄，價格穩中有漲。成交量來看，1-4月份，全國房地產銷售面積負增長19%，銷售額負增長13%，但銷售面積降幅較1-3月份收窄7個百分點，城市商品住宅成交規模環比持續向好，部分城市5月份成交規模已實現了同比正增長。價格方面，根據中指研究院百城價格指數顯示，5月份百城新建住宅價格環比上漲 0.31%，1-5月份累計上漲0.74%，漲幅較去年同期收窄 0.34個百分點，累計漲幅仍為近五年同期最低，價格呈現穩中有漲的特點。

土地市場量縮價漲，持續升溫。1-5月份全國300城住宅用地供需規模同比均下降。其中，一線城市住宅用地供需明顯增長，二線和三四線城市成交規模均有所下降。土地市場熱度明顯上升，樓面均價、溢價率均達到階段性高位，1-5月份宅地成交樓面均價同比上漲20.9%。

房地產開發投資增速好于固定資產投資和基礎設施投資。從國家統計局公布的數據來看，1-4月份全國固定資產投資(不含農戶)同比下降10.3%，其中基礎設施投資同比下降11.8%，制造業投資同比下降18.8%，房地產開發投資同比下降3.3%。整體來看，房地產投資端的韌性仍存。

呈現超級分化格局

“經過疫情之后的當前，用分化已經不足以形容房地產市場的變化，房地產市場出現了超級分化的格局。”秦虹說。

報告顯示，經過城鎮住房制度改革后的20年多年發展，房地產市場的銷售規模從1998年的1億平方米增長到2019年的17億平方米，增長了16倍。在總量增長的同時，房地產市場出現了分化，企業市場占有率、融資成本、土地儲備格局、企業盈利能力以及不同城市的房地產市場均出現了分化。疫情之下，這種分化正在進一步加劇。

在房地產企業方面，分化的加劇出現在2015年。2016-2019年，百強企業銷售額四年占比提高了24.8%的百分點，按照平均每年6個百分點的速度在提高。在疫情影響下，上半年全國房地產市場的銷售面積和銷售額仍然是負增長的情況下，前三大房地產企業門檻值卻提高了8.85個點，全國前十大房地產企業的門檻值提高了5.2個百分點。

從企業融資規模看，今年上半年前三十大房地產開發企業的海外債和信用債的融資規模占到了百強企業的64%;從融資成本來看，以4月當月房地產企業發行的信用債成本為例，成本最低的企業和成本最高的企業融資成本差了5倍;從土地市場來看，前三十大房地產企業在今年上半年獲得土地的數量占到排名前五十企業的85%。企業規模越大，樓面地價越低;企業規模越小，樓面地價越高。企業在拿地成本上也出現了非常明顯的差距。

不同城市的房地產市場表現也存在著明顯的分化。從城市間來看，百強房地產企業今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群，占到拿地規模的60%，其中長三角一個城市群占到了百強企業拿地規模的30%。從房價來看，今年上半年漲幅排名前二十的城市一半以上集中在長三角地區。不光城市之間，城市內部也存在明顯分化。此外，住宅地產與商業地產、不同地段的房產需求量、不同房企的庫存都存在超級分化。

堅定調控政策方向

為促進房地產市場平穩健康發展，今年以來，中央多次為房地產政策定調。4月，中共中央政治局會議提到“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”。5月，政府工作報告強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”

據中原地產研究中心統計，今年上半年全國發布的穩定樓市的政策次數為304次，同比上漲21%，刷新了半年調控次數的歷史紀錄。今年1-4月，房地產調控次數達到238次。隨著房地產市場的穩定，房地產調控次數明顯減少，5月35次，6月31次。

報告指出，保持房價的穩定對我國經濟社會的穩定和金融安全至關重要。中長期來看，當前我國房價處于高位，房地產市場根本的矛盾并未得到實質性解決。房地產市場的超級分化使房地產調控和應對風險的難度更大。

在此背景下，報告認為，未來房地產市場仍需堅定調控方向，在施策方向上需要保持“五個不變”。一是“房住不炒”戰略定位不變。政策關鍵在“炒”字，防止炒房反彈。二是“租售并舉”的供給體系不變。政策關鍵在“租”字，發展好住房租賃市場。三是“因城施策”的調控機制不變。政策關鍵在“城”字，城市政府對當地房地產市場平穩負總責。四是實現“三穩”的調控目標不變。政策關鍵在“穩”字，防止市場大起大落。五是房地產金融政策維持穩健不變。房地產市場歷來對貨幣政策高度的敏感，政策關鍵在穩房貸利率。

針對我國房地產市場的發展現狀，秦虹代表論壇課題組提出五點建議：一是仍然要以穩房價為目標，因城施策，把握好房地產開發節奏。二是以都市圈為范圍，統籌房地產發展與調控。三是以城市更新為抓手，引導房地產行業的轉型升級。四是以控制風險為底線，儲備各類相機決策的政策措施。五是以量、價、金融等指標為核心，進行系統性市場監測。